L'obligation de garantie du bailleur envers un locataire dont la jouissance a été troublée par un autre locataire reste mal définie.Se fondant sur l'article 1719 du Code Civil qui fait le bailleur garant de la jouissance paisible, les juges rendent le propriétaire responsable des dommages causés par un locataire à un autre locataire.L'arrêt qui nous est soumis témoigne d'une telle application de l'article 1719 du Code Civil.
En l'espèce, un preneur (exploitant de fonds de commerce de boucherie) était victime d'actes de malveillance imputables à un autre locataire qui tenait ses droits du même bailleur.Par ailleurs, le bailleur avait condamné l'accès à une partie des locaux loués par ce même preneur en faisant poser un cadenas sur la porte.
A l'appui de sa demande en résiliation du bail commercial et d'octroi de dommages et intérêts, le preneur de locaux à usage de boucherie et d'habitation faisait valoir d'une part, les troubles de jouissance dont il était victime de la part d'un autre locataire indélicat et d'autre part, le non-respect, par le propriétaire, de son obligation d'assurer le clos et le couvert d'une partie des lieux loués.Au lieu de s'en prendre à l'auteur des troubles anormaux de voisinage, le preneur commerçant assigne le bailleur en justice pour obtenir la résolution judiciaire du bail et l'autorisation de délaisser les lieux loués.
[...] Corlay, Dalloz 1979 chroniques 27, Obligation du bailleur en cas d'abus de jouissance d'un locataire au préjudice d'un autre locataire. -L. Ruet, Defrénois 2006 pages 432, note de jurisprudence sur l'arrêt commenté -A. Djigo, JCP notarial 2005 p 1400, note de jurisprudence de l'arrêt commenté -N. [...]
[...] Il paraît donc indispensable pour le bailleur de souscrire une assurance le couvrant des conséquences dommageables résultant du fait des personnes dont il doit répondre à l'exclusion des tiers. Par ailleurs, en pratique, l'obligation au bailleur d'exercer son devoir de surveillance dans l'immeuble paraît totalement hypothétique.Dans de nombreux cas, les appartements sont pour le bailleur un simple objet de spéculation qu'il achète aux endroits où les prix s'avérent intéressants.Par conséquent, ce propriétaire n'a pas la possibilité d'effectuer son obligation de surveillance prônée par cet arrêt. [...]
[...] A l'inverse, la rigidité semble bien excessive, pour le bailleur quant à son non-respect de la jouissance paisible de la chose louée. 2/Une rigidité excessive concernant la responsabilité du bailleur pour jouissance paisible de la chose louée En premier lieu, on peut affirmer que la notion de tiers semble analysée d'une façon bien trop rigide.La logique voudrait de toute évidence qu'il n'existe aucun lien de droit entre les colocataires d'un même immeuble comme en l'espèce.Ainsi, en toute rigueur juridique, on ne peut nier que les locataires liés à un bailleur par des conventions distinctes sont des tiers dans leurs rapports entre eux.Dès lors, le lien de droit entre les deux colocataires apparaît purement artificiel, fortuit. [...]
[...] En second lieu, les juges d'appel déboutent également le preneur quant à sa demande concernant le manquement à l'obligation de jouissance paisible du preneur, estimant qu'il n'avait subi aucun préjudice, puisqu'il ne se servait pas des locaux condamnés. Le preneur forme alors un pourvoi en cassation, il reproche tout d'abord au bailleur de ne pas avoir respecté le clos et le couvert de certains locaux, à savoir d'une part que le bailleur doit s'abstenir de tout fait de nature à priver le preneur des avantages que celui-ci tient du bail, qu'il lui est interdit de modifier la chose louée et que d'autre part, qu'en tant que preneur privé de la jouissance des locaux donnés à bail, il est en droit d'obtenir, sans avoir à justifier du préjudice résultant de cette jouissance, l'exécution par équivalent du contrat et donc le paiement de dommages-intérêts à la mesure de l'inexécution. [...]
[...] Par conséquent, si le bailleur demeure responsable d'une manière très large pour non-respect de jouissance paisible de la chose louée, ses possibilités d'exonération apparaissent limitées. B/Le refus implicite d'un recours à l'article 1725 du Code Civil 1/Une application restrictive de la qualité de tiers Il convient de remarquer que le bailleur ne peut en aucune façon se prévaloir de l'article 1725 du Code Civil pour s'exonérer de sa responsabilité.Ce dernier dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ».Ainsi, la jurisprudence contemporaine admet une vision tout à fait stricte de cette notion de tiers, celui-ci désignerait exclusivement les personnes dont la présence dans l'immeuble ne résulte aucunement d'un droit que lui aurait conféré le bailleur, mais seulement d'une voie de fait ou d'une intrusion.Il s'agit par exemple de clochards pénétrant dans l'immeuble par une porte non fermée donnant sur la rue (Cass. [...]
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