En cas de vente d'un immeuble loué, le bail continue de plein droit avec l'acquéreur, sous certaines conditions. Mais que devient le cautionnement garantissant les obligations du preneur? Pendant plusieurs années, la réponse était claire : accessoire de la créance de loyers recueillie par l'acquéreur, le cautionnement suivait celle-ci (article 1692 du code civil). L'arrêt d'assemblée plénière du 6 décembre 2004 qui nous intéresse aujourd'hui fait suite à un arrêt du 26 octobre 1999 rendu par la Cour de cassation, chambre commerciale, qui est venu troubler la pratique (jusqu'ici constante) de la vente d'immeuble et de la cession de créance en énonçant « qu'à défaut de manifestation de volonté de la part de la caution de s'engager envers le nouveau bailleur, le cautionnement souscrit au profit de l'ancien s'éteignait » (...). Le problème qui se posait aux juges se résume alors en ces termes : si en cas de vente d'un immeuble loué, le bail continue de plein droit avec l'acquéreur, le cautionnement garantissant le paiement des loyers du preneur survit-il à cette vente ? Dans son arrêt du 6 décembre 2004, l'assemblée plénière scelle l'avenir de la caution : celle-ci doit garantir le créancier cessionnaire du paiement des loyers du locataire cédé. L'attendu est expéditif : "en cas de vente de l'immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil". Il conviendra alors d'expliquer cet arrêt par le passé jurisprudentiel d'une part (I), ce qui nous conduira à dégager le principe clair que pose cet arrêt et les conséquences que nous nous devons de tirer de cet arrêt (II).
[...] Selon elle, accepter la transmission reviendrait à étendre le cautionnement au-delà des limites pour lesquelles ce dernier avait été contracté. Au contraire, l'Assemblée Plénière a estimé, à bon droit, que la transmission du cautionnement n'a pas d'influence sur les éléments essentiels de son engagement, la cause demeure inchangée et l'objet est toujours le même (substitution du locataire pour les dettes issues du bail). Dans l'hypothèse où les deux conditions sont remplies, la transmission de l'accessoire intervient de plein droit, c'est à dire sans besoin d'un consentement supplémentaire. [...]
[...] Comme toute cession de contrat, elle produit ses effets pour l'avenir seulement sans remettre en cause le passé. Le nouveau propriétaire ne devient créancier que des loyers à venir, les arriérés n'étant dus qu'au bailleur originaire. Si ces considérations théoriques ne suscitent aucun problème d'application un problème peut intervenir lorsqu'une caution s'est engagée vis-à-vis du premier bailleur à garantir le paiement des loyers ; on peut alors se demander si elle est tenue envers le nouveau propriétaire. Jusqu'à l'arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation rendu le 26 octobre 1999 pour le litige qui nous intéresse, cette solution ne suscitait aucun problème particulier : accessoire de la créance de loyers recueillis par l'acquéreur, le cautionnement suivait celle-ci (article 1692 du Code civil). [...]
[...] Cette argumentation n'a cependant pas convaincu les juges de l'Assemblée Plénière. Notons que la combinaison des différentes règles de droit dans l'arrêt qui nous intéresse est très subtile et que la solution s'en trouve pour autant irréprochable. L'approche combinée des articles et 2015 du Code civil permet de poser une solution claire et insusceptible d'être remise en cause. Comme l'exprime Laurent Aynès dans sa note publiée au Dalloz 2005, page 227, en jugeant que la créance de loyers est cédée à l'acquéreur de l'immeuble, la Cour de cassation rejette clairement la thèse de l'opposabilité Le cautionnement est traité comme un accessoire de la créance de loyers cédés, il se transmet en tant que tel. [...]
[...] Cependant depuis cet arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation, le désordre jurisprudentiel a commencé. En effet, la chambre commerciale de la Cour de cassation décida que la caution qui s'était engagée vis-à-vis du premier bailleur à garantir le paiement des loyers n'est pas tenue envers le nouveau propriétaire. Cette solution fut vivement critiquée au motif qu'elle méconnaissait les dispositions de l'article 1692 du Code civil qui prévoient la transmission avec la créance de ses accessoires. Cette solution reposait sur l'idée que la vente d'un immeuble donné à bail n'entraîne pas la cession du bail et de ses accessoires, mais seulement son opposabilité a l'acquéreur. [...]
[...] La défenderesse prétend ne plus être caution de Monsieur X depuis la cession de l'immeuble, selon elle le changement de propriétaire met fin à son cautionnement. Il aurait fallu, selon elle, qu'elle donne un accord exprès pour que la cession soit transmise. Le problème qui se posait aux juges se résume alors en ces termes : si en cas de vente d'un immeuble loué, le bail continue de plein droit avec l'acquéreur, le cautionnement garantissant le paiement des loyers du preneur survit-il à cette vente ? [...]
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