La chose vendue : la vente d’un bien grevé d’usufruit : Analyse comparative de Civ 3ème 28 mars 1990 & Civ 3ème 23 mai 2002

Extraits

[...] La question qui se pose aux hauts magistrats de la Cour de cassation est de déterminer les sanctions qu'encourt la vente d'un bien grevé d'usufruit par l'un des titulaires d'un droit de propriété sans l'accord de l'autre. Dans le premier arrêt, au visa des articles 1599 et 621 du Code civil, la Cour de cassation énonce un attendu de principe : la vente de la chose d'autrui est nulle, mais elle n'a aucun effet sur le droit de l'usufruitier. En opérant un contrôle normatif pour violation, elle répond également à la tierce opposition par les titulaires de l'usufruit en ne constatant que l'inopposabilité de la vente aux usufruitiers. [...]

[...] Tout d'abord, l'article 578 distingue leurs droits et obligations respectifs en disposant que L'usufruit est le droit de jourirdes choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. Ainsi, le le nu-propriétaire conserve le droit de disposer de la chose et l'usufruitier a le droit d'user et de jouir. Cette distinction joue un rôle important, notamment en cas de vente simultanée d'une chose grevée d'usufruit lors de laquelle se pose la question de la répartition du prix. Ainsi, l'article 621 tranche la question en disposant que le prix se répartit entre eux selon la valeur respective de ses droits, constituant une règle supplétive de volonté. [...]

[...] La chose vendue : la vente d'un bien grevé d'usufruit : Analyse comparative de Civ 3ème 28 mars 1990 & Civ 3ème 23 mai 2002 L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 28 mars 1990 et l'arrêt rendu par la troisième chambre civile le 23 mai 2002 apportent un éclaircissement en ce qui concerne la vente d'un bien grevé d'usufruit respectivement par le nu-propriétaire du terrain et par l'usufruitier. Dans la première espèce, des nus-propriétaires vendent un bien à des acquéreurs qui n'ont pas obtenu la signature de l'acte authentique. [...]

[...] Les présents arrêts intervenant après l'entrée en vigueur de cette loi, il est intéressant d'étudier en quoi la loi est protectrice des titulaires des droits de propriété. Tout d'abord, la loi ne change pas la situation : le principe d'interdiction de la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier et l'interdiction de la vente d'un bien contre la volonté du nu-propriétaire. La loi n'interdit néanmoins pas la vente à hauteur de la valeur du droit détenu. [...]

[...] Néanmoins, l'arrêt rendu par la troisième chambre civile le 23 mai 2002 semble opérer un revirement de jurisprudence. En effet, la Cour confirme la solution de la cour d'appel, reprenant les termes. Ainsi, malgré une ratification ultérieure par assignation en justice, les nus- propriétaires ont ratifié l'acte de vente. Cette ratification a couvert la nullité. En dépit des principes concernant le démembrement de propriété, l'usufruitier ne disposant que des droits d'user et de jouir et non de disposer, cette validation de la vente peut être critiquable. [...]