Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 novembre 2020, n° 19-22.376 - Le vendeur peut-il conserver sa qualité de maître d'ouvrage dans le cadre d'une action récursoire ?

Extraits

[...] La Cour de cassation rappelle qu'ayant perdu leur qualité de maître d'ouvrage avec la vente de l'immeuble, le recours est considéré comme un recours entre constructeurs soumis au droit commun. Mais elle casse et annule l'arrêt d'appel en statuant que la cour d'appel aurait dû rechercher si la garantie décennale ne pouvait pas jouer dans le cadre du recours entre constructeurs (dès lors que le maître d'ouvrage a perdu sa qualité lors de la vente de l'immeuble) (II). L'admission d'une exception : l'application de la garantie décennale devant être recherchée pour l'action du vendeur à l'encontre du constructeur La Cour de cassation admet une exception en autorisant l'application de la garantie décennale dans le recours entre constructeurs dès lors que le vendeur a un intérêt direct et certain à l'application d'une telle garantie Cette garantie décennale exclut l'application d'autres responsabilités La Cour de cassation admettant l'application de la garantie décennale au recours du vendeur contre le constructeur en présence d'un intérêt direct et certain La Cour de cassation sanctionne la cour d'appel qui n'a pas recherché si le vendeur avait pu conserver sa qualité de maître d'ouvrage à l'égard du constructeur et ainsi agir contre lui dans le cadre de la garantie décennale, dès lors que cette action présente un intérêt direct et certain. [...]

[...] Elle utilise sa solution rendue dans l'arrêt du 13 avril 1988. Il y a une indisponibilité de l'action en responsabilité de droit commun dès lors que la garantie décennale s'applique. En l'espèce, l'action a eu lieu tardivement dans le délai d'épreuve de 10 ans. Une fois le vendeur condamné, celui-ci veut se retourner contre le constructeur. La Cour de cassation, statuant qu'il a un intérêt direct et certain, admet l'application de la garantie décennale au détriment des autres responsabilités. Pourtant, en l'espèce l'action est forclose. [...]

[...] La nécessaire qualification du vendeur de maître d'ouvrage par la Cour de cassation pour déterminer le régime applicable La Cour de cassation juge que le transfert de la qualité de maître d'ouvrage à l'acquéreur lors de la vente et la qualification de l'ancien maître d'ouvrage en constructeur Cela a des conséquences quant à la responsabilité applicable qui devrait être de droit commun La qualification du vendeur de l'immeuble par la Cour de cassation : constructeur ou maître d'ouvrage ? La Cour de cassation rappelle que la cour d'appel condamne les maîtres de l'ouvrage à payer l'intégralité des sommes dues en tant que constructeurs. La Cour de cassation explique cela puisque la qualification de maître d'ouvrage est un accessoire dans la vente de l'immeuble. En effet, lors de la vente de l'immeuble, les nouveaux propriétaires obtiennent cette qualité de maîtres de l'ouvrage. L'ancien propriétaire, dénué de cette qualité, est considéré comme constructeur à l'égard des nouveaux propriétaires. [...]

[...] En effet, pour les nouveaux propriétaires, le maître d'ouvrage est devenu constructeur. En revanche, à l'égard du constructeur, l'ancien propriétaire peut toujours être considéré comme maître d'ouvrage puisqu'il peut conserver, sous certaines conditions, un recours fondé sur la garantie décennale à l'encontre du constructeur. La transmission de la qualité est accompagnée de la transmission de l'action en garantie décennale à l'encontre du constructeur, que ce soit le constructeur initial ou le maître d'ouvrage devenu constructeur par vente de l'immeuble La possibilité posée par la Cour de cassation d'écarter la responsabilité de droit commun dans le recours du vendeur contre le constructeur La Cour de cassation rappelle le principe de l'article 1792 du Code civil disposant que tout constructeur est responsable à l'égard du maître d'ouvrage des dommages dès lors qu'ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou qu'ils le rendent impropre à sa destination. [...]

[...] Cet intérêt doit être direct donc il doit concerner directement le maître d'ouvrage qui pourra profiter personnellement de l'avantage de cette action décennale. Par ailleurs, cet intérêt doit être certain donc il doit agir pour un intérêt présent et non pas éventuel ou futur. Cette solution est conforme à celle du Conseil d'État. Dans un arrêt rendu le 23 mai 2011, dit communauté d'agglomérations de Lens Lievin, il vient statuer que la personne publique condamnée, sur le fondement de l'article 1792-1 du Code civil, à indemniser l'acquéreur d'un ouvrage qu'elle a fait construire des désordres peut rechercher à son tour la responsabilité décennale des constructeurs. [...]