copropriété, assemblée générale, indivision, loi du 10 juillet 1965, règlement de copropriété, clause non écrite, haute juridiction, syndicat des copropriétaires, répartition des charges, Conseil d'État
Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 10 septembre 2020, la Cour de cassation a dû intervenir en matière de division d'un lot de copropriété.
Dans les faits un immeuble est placé en 1983 sous le régime de la copropriété par la création de deux lots N°1 et 2. Par un acte du 30 mai 1984, le lot N°2 est divisé en plusieurs lots et remplacé par les lots N°3 à 12.
Lors d'une assemblée générale du 11 juin 2011, il y a contestation de la légalité du modificatif de l'état descriptif de division de 1984 et en demande la rectification.
Par conséquent les propriétaires des lots 3, 8 et 9 demandent l'annulation de la décision d'assemblée générale en assignant le syndicat et la SCI Auteuil en annulation de cette résolution.
[...] Elle indique qu'étant une action personnelle, il faut appliquer le régime de la prescription de 10ans de l'article 42 de la loi de 1965. Se pose alors la question pour la Cour de cassation de savoir quelles sont les sanctions quant à une modification sans l'intervention de l'assemblée générale et quels sont les délais pour intervenir. Par son arrêt du 10 septembre 2020, la Cour de cassation censure l'arrêt de la Cour d'appel au visa des articles 43 et 11 de la loi du 10 Juillet 1965. [...]
[...] Puis la haute juridiction indique au visa de l'article 11 de la loi de 1965 que le juge quand il répute une clause non écrite quant à la répartition des charges, il doit procéder à leur nouvelle répartition. Par conséquent, la Haute Juridiction censure l'arrêt d'appel qui a indiqué que du fait que la répartition des charges n'a pas fait l'objet d'une approbation par l'assemblée générale des copropriétaires, celle-ci n'est pas susceptible de rendre les clauses non écrites. Ainsi le problème juridique posé est de savoir si l'assemblée générale peut déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété et quelles en sont les conditions ou si ce pouvoir appartient en exclusivité au juge ? [...]
[...] Ainsi la Cour indique que la division d'un lot qui entraîne sa disparition et la création de nouveaux lots conduit à une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. Il indique que dans ce cas il est alors nécessaire que cette nouvelle répartition quand elle n'est pas fixée par un règlement de copropriété soit soumise à l'approbation de l'assemblée générale même si le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus. [...]
[...] Néanmoins le juge précise que cette décision doit être prise à la majorité tel qu'il résulte de l'article 24 de la loi de 1965 qui indique que « les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimée des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ». Et il indique que cette majorité s'applique notamment « adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ». [...]
[...] Ainsi cet arrêt permet de clarifier les choses quant au fait que suite à un refus de l'assemblée générale, alors le juge pourra être saisi à tout moment (pas de prescription applicable) afin de pouvoir se positionner sur une nouvelle répartition. Depuis le 1er janvier 2020, l'article 43 de la loi de 1965 prévoit que cette nouvelle répartition ne prend effet qu'au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle cette décision est devenue définitive. Cette solution permet de pouvoir éviter la saisine automatique du juge quand l'assemblée générale peut dégager une majorité pour supprimer la clause porte atteinte aux dispositions de la loi de 1965. [...]
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