Plusieurs actions en justice protègent l'acheteur. L'arrêt de rejet rendu par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 17 novembre 2004 précise les solutions données par le droit positif à la question de leur cohabitation. Des époux achètent à une société civile immobilière un terrain sur lequel se trouve une maison en construction. Ils apprennent par la suite que d'anciennes carrières en sous-sol le rendent instable malgré les travaux effectués par la venderesse pour pallier ce problème. Le couple engage une action en nullité de la vente pour dol et pour erreur. Un premier jugement est rendu, dont il est fait appel.
La question qui se posait en l'espèce était la suivante : Un même élément peut-il permettre à un acheteur d'agir librement sur le fondement de l'erreur ou sur celui de la garantie des vices cachés ?
La Cour de cassation répond par la négative. Elle approuve les juges d'appel d'avoir énoncé que la garantie des vices cachés constituait l'unique fondement possible de l'action des acheteurs. Les autres moyens du pourvoi sont également rejetés
[...] La doctrine a critiqué ce type de solution. On a pu dire que l'option devait être ouverte au demandeur dès lors que le même défaut procèdera d'une erreur et rendra la chose impropre à sa destination normale La jurisprudence a longtemps fluctué sur cette question et la Troisième chambre civile a admis une telle option de 1988 à 2000[2]. En l'espèce, il n'est a priori pas impossible de considérer que le couple a commis une erreur et que le bien est impropre à son usage. [...]
[...] Or le dol est un vice du consentement. Il intervient au moment de la formation du contrat et non de son exécution, il doit d'ailleurs être antérieur ou concomitant à l'accord des volontés. Si l'instabilité du terrain peut effectivement se rattacher à la formation du contrat, pourquoi l'erreur n'a elle pas été examinée alors que le dol l'est ? La distinction chronologique des phases du contrat n'explique que très imparfaitement les solutions concernant les concours d'actions dans la vente. Par exemple, les actions fondées sur l'erreur et sur la non- conformité ne sont pas exclusives l'une de l'autre. [...]
[...] Y a-t-il vraiment une concurrence entre actions dans ce cas ? Cette hiérarchisation des voies de droit n'est pas une explication satisfaisante de la décision commentée. Ici les juges d'appel ne retiennent pas l'existence d'un vice caché et la Cour de cassation précise que leur définition de cette notion est correcte. On voit mal pourquoi une action non fondée viendrait par principe en évincer une qui, elle, serait éventuellement fondée. De plus, le dol est un concept issu du droit commun des obligations, il est pourtant examiné par les juges. [...]
[...] Y.-M. Serinet, Mélanges Ghestin, p.791. Civ. 3ème 11 février 1981, JCP 82.II.19758 note Ghestin. Civ. 3ème 21 février 2001, D.2001 p.2702 note D. Mazeaud. F. TerrÉ, Ph. Simler et Y. Lequette, Les Obligations, n°222 soulignant l'ambivalence de la notion V. Brémond, note sous Com janvier 2002, D.2002 p.2045. [...]
[...] Ch. RadÉ, JCP 1997.I.4009 note sous Civ. 1ère 14 mai 1996. D. Boulanger, JCP éd. N 1996 p.1585 note sous Civ. 1ère 14 mai 1996, v. aussi F. Terré et Y. Lequette GA t.2 p.513 Ph. Le Tourneaud, Droit et pratique de la responsabilité et des contrats, n°6072. Y.-M. [...]
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