Les deux arrêts rendus par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation les 15 décembre 1993 (rejet) et 28 juin 2006 (cassation) illustrent très bien les différences de règles qui existent au sein de la catégorie des promesses de contrat, notamment lorsque celles-ci ne sont pas spontanément exécutées.
Dans la première espèce (Civ. 3e, 15 déc. 1993), une promesse unilatérale de contrat de vente immobilière avait été consentie pour une période déterminée de quelques mois. La promettante n'entendant plus tenir sa promesse, s'est alors rétractée, avant l'expiration du délai de levée de l'option, en déclarant aux bénéficiaires son intention de ne plus vendre. De leur cote, les bénéficiaires levèrent l'option après la rétractation de la promettante mais avant l'expiration du délai de levée de l'option, et agirent en exécution forcée du contrat vente promis. Dans la seconde espèce, une promesse synallagmatique de contrat de vente immobilière, stipulant une faculté de substitution au profit des acquéreurs, avait été conclue par acte sous seing prive, lequel acte devait être par la suite établi en la forme authentique. Mais les vendeurs n'entendant pas, là encore, tenir leur promesse, ont refusé la signature de l'acte authentique à la date convenue et agi en nullité du contrat de vente promis.
En ce qui concerne la première espèce, les juges (CA Paris, 8 nov. 1990) ont débouté les bénéficiaires de leur action aux motifs pris de ce que « tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure a la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir ». En ce qui concerne la deuxième espèce, les juges (CA Paris, 10 juin 2004 et 3 févr. 2005) ont accueilli la demande en nullité des vendeurs aux motifs pris de ce que « la possibilité pour l'acquéreur de se substituer un autre acquéreur est incompatible avec la conclusion d'un contrat de vente immobilière, contrat instantané qui se réalise par l'accord entre l'acquéreur sur la chose et sur le prix ». Les acquéreurs formèrent dans les deux espèces un pourvoi en cassation.
A l'appui de leur pourvoi, dans la première espèce, les acquéreurs firent valoir que « dans une promesse [unilatérale] de vente dont l'option a été levée avant l'expiration du délai pour ce faire, l'obligation de la promettante constitue une obligation de donner, et non une obligation de faire, qui, en cas d'inexécution, peut être sanctionnée par l'exécution forcée » ; quant à la seconde espèce, les acquéreurs firent valoir que « la stipulation d'une faculté de substitution au profit de l'acquéreur n'affecte aucunement la validité de la vente au regard de l'art. 1589 C.civ. ».
Dans ces affaires, la Cour de cassation dû se prononcer sur des questions de droit qui intéressent in fine le droit a l'exécution forcée de la promesse de contrat de vente inexécutée, et donc leur efficacité pratique. Dans la première affaire, la Cour de cassation a dû répondre à cette question par le truchement d'une autre question consistant dans le point de savoir quelle est la nature juridique de l'obligation de la promettante dans le cadre d'une promesse unilatérale de contrat de vente et est-ce que cette nature varie selon que l'option a ou non été levée ? Dans la seconde affaire, la Cour de cassation a également dû répondre à la question en répondant à une autre question consistant dans le point de savoir cette fois si la stipulation d'une faculté de substitution dans une promesse de vente conduit nécessairement à refuser à une promesse de vente un caractère synallagmatique et corrélativement est une cause de sa nullité en tant que promesse synallagmatique ?
Au terme de son contrôle en droit, la Cour de cassation s'est prononcée respectivement par le rejet du pourvoi intenté contre CA Paris, 8 nov. 1990 et par la cassation de CA Paris, 10 juin 2004 et 3 févr. 2005. Dans la première espèce, la Cour de cassation a en effet estimé que « jusqu'à la levée de l'option, la promettante dans le cadre d'une promesse unilatérale de contrat de vente est tenue d'une obligation de faire » ; dans la seconde espèce, elle a estimé que « la stipulation d'une faculté de substitution dans une promesse de contrat de vente est indifférente au caractère unilatéral ou synallagmatique de la promesse ».
Il ressort donc de ces deux arrêts que la question de l'exécution forcée de la promesse est précédée d'une question de qualification qui intéresse tantôt la nature juridique de l'obligation caractéristique de la promesse unilatérale de contrat de vente (première espèce), tantôt le caractère synallagmatique ou unilatéral d'une promesse de contrat de vente immobilière stipulant une faculté de substitution au profit de l'acquéreur (seconde espèce). Aussi bien, dans le cadre de ce commentaire comparé, envisagerons-nous d'abord la notion (I) puis les effets de la promesse (II).
[...] Au terme de son contrôle en droit, la Cour de cassation s'est prononcée respectivement par le rejet du pourvoi intenté contre CA Paris nov et par la cassation de CA Paris juin 2004 et 3 févr Dans la première espèce, la Cour de cassation a en effet estimé que jusqu'à la levée de l'option, la promettante dans le cadre d'une promesse unilatérale de contrat de vente est tenue d'une obligation de faire ; dans la seconde espèce, elle a estimé que la stipulation d'une faculté de substitution dans une promesse de contrat de vente est indifférente au caractère unilatéral ou synallagmatique de la promesse Il ressort donc de ces deux arrêts que la question de l'exécution forcée de la promesse est précédée d'une question de qualification qui intéresse tantôt la nature juridique de l'obligation caractéristique de la promesse unilatérale de contrat de vente (première espèce), tantôt le caractère synallagmatique ou unilatéral d'une promesse de contrat de vente immobilière stipulant une faculté de substitution au profit de l'acquéreur (seconde espèce). Aussi bien, dans le cadre de ce commentaire comparé, envisagerons-nous d'abord la notion puis les effets de la promesse (II). I. [...]
[...] La cassation de l'arrêt n'en est, en conséquence, que parfaitement justifiée. Il apparaît à ce stade de l'étude important de souligner que le caractère de la promesse emporte des conséquences juridiques importantes et, au premier rang desquelles, le régime de l'inexécution de la promesse. II. Les effets de la promesse de contrat En principe, tout contrat a la force obligatoire pour ceux qui en sont parties et ceci vaut aussi bien pour les (contrats de) promesses de contrat (v. art C.civ.). [...]
[...] Aussi bien, outre celle pure et simple de l'exécution forcée, une autre voie est envisageable. Il s'agirait de considérer qu'il n'existe pas d'avant- contrat : le contrat de vente serait directement conclu mais subordonné dans ses effets au non exercice, au cours et à l'issue d'une période donnée, d'une faculté de dédit qui serait impérativement contenue dans ledit contrat au profit du bénéficiaire : le débat autour de l'obligation de maintenir le consentement tomberait et la fermeté de l'engagement du promettant, du fait de la conclusion du contrat, serait clarifiée. [...]
[...] Il s'agirait là effectivement d'obtenir de force le consentement du promettant, ce qui serait choquant. Mais cette solution s'appuie alors sur une analyse erronée de l'objet de l'obligation du promettant, à savoir que le promettant s'engagerait non à maintenir son consentement pendant une période déterminée mais à le donner uniquement au jour de la levée régulière de l'option d'acquisition par le bénéficiaire. Or, pour le promettant il ne s'agit pas de cela pour la raison simple que si tel était le cas on voit mal comment celui-ci pourrait rétracter un consentement qu'il n'aurait par construction pas encore donné. [...]
[...] En présence d'une promesse synallagmatique de contrat (Civ. 3e juin 2006), deux personnes s'engagent l'une envers l'autre à passer plus tard tel ou tel contrat. Ce faisant, elles consentent définitivement et réciproquement au contrat promis et ainsi conclu mais subordonnent sa prise d'effets à l'accomplissement de diverses formalités (comme par ex. la formalisation du contrat promis en un acte authentique). Cette distinction est importante car il en découle certaines conséquences juridiques. D'abord, en ce qui concerne la formation des promesses, seule la promesse unilatérale, lorsque le contrat promis est une vente de nature immobilière ou portant sur un fonds de commerce, est assujettie a l'article 1840 A du CGI, lequel prévoit que ces promesses doivent, à peine de nullité, être passées ab initio en la forme authentique ou en la forme sous seing privé mais enregistrées dans les dix jours de leur conclusion. [...]
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