Arrêt de la troisième chambre civile, 30 avril 2002: l'indemnité d’immobilisation

Extraits

[...] Cependant l'indemnité d'immobilisation est due alors même que le promettant n'a subi aucun préjudice. Dans le cas d'une promesse unilatérale de vente avec condition suspensive, il appartient au juge de rechercher le but poursuivi par les parties. Si les parties ont souhaité prévoir une contrepartie en faveur du promettant en cas de défaillance de du bénéficiaire dans la réalisation de la condition, il s'agira d'une clause pénale sanctionnant ainsi l'inexécution contractuelle du bénéficiaire. Or, en l'espèce, les parties n'avaient pas prévu une telle disposition dans la promesse et l'indemnité d'immobilisation ne servait qu'à compenser l'immobilisation du bien pendant le délai, et non la sanction du bénéficiaire pour ne pas avoir obtenu les autorisations administratives pour l'installation d'une station- service. [...]

[...] Le 30 avril 2002, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a cassé et annulé la décision rendue par la cour d'appel de Lyon. En effet, en cas de vente sous la condition suspensive pour l'acquéreur de l'obtention d'autorisations administratives, la stipulation d'une indemnité d'immobilisation, qui n'a pas pour objet de faire assurer par une des parties l'exécution de son obligation, ne constitue pas une clause pénale. L'indemnité d'immobilisation est donc une simple contrepartie à immobilisation du bien jusqu'à la conclusion de l'acte de vente, et ne constitue en rien la réparation du préjudice subi par un promettant qui n'aurait pas conclu la vente. [...]

[...] L'acte stipulait que si la société bénéficiaire n'arrivait pas à remplir cette condition, le promettant conserverait une somme de francs à titre d'indemnité d'immobilisation. Trois ans après la promesse, la société bénéficiaire n'a finalement pas levé l'option et renoncé à l'acquisition du bien. Ainsi, cette dernière a demandé à ce que le promettant lui rembourse le prêt de francs consenti au promettant, sous déduction de l'indemnité d'immobilisation de francs, prévue au contrat. Face à cela, le gérant promettant et sa société ont refusé ce remboursement et ont assigné le bénéficiaire en paiement de dommages et intérêts. [...]

[...] Cependant, le bénéficiaire qui ne lève pas l'option peut récupérer son indemnité ou ne pas la payer dans deux cas : - si la non levée d'option est due à un tiers : un autre serait devenu propriétaire du bien - si la non levée d'option est due au promettant : si par exemple après la conclusion du contrat de promesse, le bénéficiaire découvrirait des informations sur le bien (servitude, hypothèque) qui lui auraient été cachées et donc justifieraient la non levée d'option, et donc le non paiement de l'indemnité. [...]

[...] II L'impossible assimilation de l'indemnité d'immobilisation à une clause pénale. A Une indemnité due même en l'absence d'une inexécution contractuelle. L'indemnité d'immobilisation a longtemps été confondue avec la clause pénale. Cette dernière a été définie dans un arrêt du 10 octobre 1996 comme étant la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et à l'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée. Ainsi, cette clause pénale suppose une inexécution contractuelle et constitue une sanction que devra supporter la partie défaillante au contrat. [...]