L'article 1134 du Code civil dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. » Cet article est placé au visa de l'arrêt de la 3° Chambre civile de la Cour de cassation du 7 mai 2008. Une proposition d'achat est effectuée par l'intermédiaire d'un agent immobilier pour un immeuble appartenant à un couple le 24 juin 2000. La femme intéressée remet un dépôt de garantie. Le 26 juin de la même année elle décide de retirer son offre d'achat, alors que l'agent immobilier lui adressait le 27 juin un courrier attestant de l'acceptation de l'offre par les propriétaires (...)
[...] Pourtant la Cour de cassation ne retient pas ce principe de libre rétractation de l'offre, ou du moins l'atténue. Elle retient en effet l'existence d'une convention stipulant le maintien de l'offre au minimum jusqu'au 27 juin 2000. II) L'exception au principe : l'existence d'une convention de maintien de l'offre Cette exception au principe de liberté de rétractation découlant de la liberté contractuelle est fondée sur l'article 1134 du Code civil. Elle implique qu'en cas de convention stipulant un délai de maintien de l'offre, cette dernière ne peut être retirée avant le délai convenu La question se pose alors du sort du dépôt de garantie Le délai d'engagement L'arrêt de la Cour de cassation précise que l'offre d'achat ou de vente pouvant en principe être librement rétractée ne le peut pas dans le cas où celui de qui elle émane s'est engagé à la maintenir pendant un certain délai. [...]
[...] Le principe de la rétractation de l'offre encore non acceptée L'un des fondements du droit des contrats est la liberté contractuelle. Cette dernière suppose la possible rétractation tant que l'offre n'est pas encore acceptée. C'est un principe reconnu. Il sous- entend néanmoins la formation antérieure d'une offre et la non-levée d'option lors de la rétractation L'offre ferme et précise L'offre est définie comme devant respectée deux critères pour être reconnue valide. Elle doit être ferme et précise. Le pollicitant doit manifester clairement sa volonté de s'engager. Elle doit également être précise, soit porter sur les éléments essentiels du contrat. [...]
[...] La possibilité de rompre l'offre est reconnue en droit des contrats. La rétractation est donc possible et entraînera l'impossibilité de contracter. Une condition est alors invoquée : l'offre ne doit pas avoir été préalablement acceptée. L'acceptation a posteriori La rétractation de l'offre est autorisée tant qu'elle n'est pas encore acceptée par l'autre partie. La résiliation de la proposition d'achat a eu lieu le 26 juin 2000. Le courrier indiquant à la promettant l'acceptation de l'offre par les propriétaires ne date que du 27 juin de la même année. [...]
[...] Ainsi, pour accordée la rétractation d'une offre alors qu'un délai de maintien était précisé il faut que les deux parties en conviennent d'un consentement mutuel et ce en respectant la loi, au regard de l'article 1134 du Code civil. La demande de dommages-intérêts de la part de l'offrante n'a pas été accueillie, mais la Cour de cassation refuse également la restitution du dépôt de garantie. Le sort du dépôt de garantie La demande de dommages-intérêts n'a pas été accordé du fait que les propriétaires n'ont commis aucune faute en respectant le délai de réflexion établit. Il serait donc illégitime qu'ils aient à verser une quelconque compensation à la pollicitante qui elle n'a pas respecté son engagement. [...]
[...] En effet, elle se justifie par le fait qu'elle considère l'offre ferme et précise de la pollicitante comme une promesse unilatérale de contrat. Cette dernière bénéficie d'un régime particulier. Elle est considérée comme un contrat unilatérale correspondant à un engagement du promettant et à un droit d'option du bénéficiaire. Le dépôt de garantie est garant de l'engagement pris par l'offrante d'acquérir le bien. Il peut lui être restitué en cas de conclusion du contrat de vente. Cependant en cas de rétractation la Cour de cassation précise qu'il sera conservé par les bénéficiaires. [...]
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