Arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 décembre 2005 concernant l'empiètement sur le terrain d'autrui

Extraits

[...] Si le maître de l'ouvrage n'avait pas été averti du risque d'empiétement sur la propriété voisine, il pouvait encore se retourner contre le constructeur pour manquement à son obligation d'information et engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1792. En revanche, si le maître de l'ouvrage, mis en garde sur le risque d'empiétement résultant de sa décision de construire, avait néanmoins outre passé le conseil et accepté le risque, il supportait alors seul la sanction de l'empiétement. Mais, dans tous les cas, l'empiétement résultait du fait d'une personne et était supporté par cette personne. b - à la suite de cet arret: Rien ne peut justifier un empiétement. [...]

[...] Elle fait donc une interprétation à la lettre de l'article 545 du Code civil, et donne raison aux propriétaires du fonds - Droit antérieur a - Législation antérieure Aucune, les articles 544 et 545 étant toujours en vigueur. Néanmoins, modification de l'article 555 le 17 Mai 1960. b - Jurisprudence antérieure Le 7 Novembre 1978, la Cour de cassation en sa 3ème chambre civile déclare que la seule connaissance de l'état des lieux par l'acquéreur d'un immeuble n'est pas de nature à le priver du droit d'exercer l'action qu'il a reçue comme ayant cause du vendeur et qui tend à la démolition d'une construction voisine empiétant sur un des balcons de l'immeuble en question. [...]

[...] En ce sens, le domaine de l'empiétement de la propriété privée est une variante du simple empiétement; b - Domaines voisins alpha: les domaines juridiques L'empiétement légal: L'empietement est condamné par le Droit de propriété propre à chacun, cependant la loi prévoit des empiètement licites dans d'autres domaines de la loi. C'est le cas des gestions d'affaire qui est définie par l'art 1372 du Code civil lorsqu'un individu gère volontairement l'affaire d'une autre personne lorsque cette dernière n'est pas en état d'y pourvoir elle même. beta - Les domaines factuels: La servitude de passage: Peut etre illustré par l'arret de la cour de Cassation du 27 Juin 2001, selon lequel " une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui". [...]

[...] La bonne foi de l'empiéteur: Il est interessant d'envisager l'argument encore peu soulevé en jurisprudence qui consistait à soutenir pour la commune que la construction avait été édifiée par un propriétaire précédent. Celle-ci cherchait en l'espèce à invoquer une certaine bonne foi, n'ayant fait que récupérer, comme les époux propriétaires d'ailleurs, une situation qui existait auparavant.Or, l'argument de la bonne foi ne rencontre pas non plus d'écho favorable auprès de la Cour de cassation en matière d'empiétement (Cass. 3e civ juillet 1977, dans le cas de constructeurs ayant édifié eux-mêmes la construction sur la propriété voisine, et ce en toute bonne foi). [...]

[...] ( La même chambre civile de la Cour de Cassation avait déjà statué en ce sens, le 7 Juin 1990, déclarant " que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique". Également, le 16 décembre 1998, en jugeant que l'empiètement sur le fonds d'autrui jusitifiait légalement sa décision d'accueillir une demande en démolition de l'immeuble empiétant, si les fondations de l'immeuble appartenaient au défendeur, et ce, sans avoir à rechercher si ce dernier avait construit ou fait construire l'immeuble. [...]