Commentaire de l'arrêt rendu le 25 mars 2009 par la Troisième Chambre de la Cour de cassation relatif au pacte de préférence

Extraits

[...] En l'espèce, la portée de l'arrêt est encore plus limitée avec le moment d'appréciation de la mauvaise foi. Il est plus difficile au bénéficiaire d'obtenir sa substitution avec le tiers acquéreur. L'importance des avant-contrats passe également par de nombreuses jurisprudences sur le sujet. Autre argument de l'ampleur des avant- contrats : les différents projets de réforme du Code civil (Catala, Terré) soulignent qu'il serait opportun de faire entrer ces avant-contrats dans le Code civil. [...]

[...] Pour cela, il faut voir tout d'abord la force obligatoire de la promesse synallagmatique de vente et d'autre part la trop grande difficulté probatoire de la substitution La promesse synallagmatique de vente : un avant contrat La promesse synallagmatique vente est une convention par laquelle une personne, le promettant, consent à une autre personne, le bénéficiaire, la faculté d'acheter ou de vendre un bien à un prix déterminé ou déterminable, le bénéficiaire jouit aors d'un droit d'option. Si il lève cette option , il pourra alors acquérir le bien aux conditions précédemment définies. En l'espèce la promesse était unilatérale, mais est devenue synallagmatique lorsque le tiers a levé l'option. Lorsque la promesse est synallagmatique, les parties se sont entendues sur le prix et l'objet déterminé de la vente. La promesse de vente vaut alors vente. Quand la vente est faite, elle est réputée faite au jour de la promesse. [...]

[...] En effet, le législateur est assez discret sur la question et laisse de ce fait beaucoup de place à la doctrine, mais aussi surtout aux juges pour traiter de cette question, Dans cette espèce, un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 25 mars 2009, un particulier s'est vu attribuer des droits sur un immeuble suite à un acte de donation-partage, contenant un pacte de préférence. Par la suite, il a conclu une promesse synallagmatique de vente avec des acheteurs. [...]

[...] En l'espèce, la promesse synallagmatique de vente (le compromis de vente vaut vente ; ce qui permet aux contractants de s'en contenter et de ne pas considérer la réitération par acte authentique comme élément constitutif de leur engagement. De plus, le fait que les juges limitent le champ d'action du bénéficiaire du pacte de préférence en compliquant les conditions de mise en œuvre de la mauvaise foi du tiers acquéreur peut souligner une force de la promesse synallagmatique de vente, et donc de l'avant-contrat. En effet, les juges donnent une force à ce type de contrat. La portée de l'arrêt de 2006 apparaissait limitée avec la nécessité d'une double condition de la mauvaise foi. [...]

[...] De plus, il apparaît que la publication du pacte ne suffit pas pour prouver ce deuxième élément. Certains auteurs de la doctrine ont même nommés cette preuve «probatio diabolica» car très difficile à mettre en oeuvre. La doctrine a aussi critiqué cette solution de substitution qui vise à substituer un bénéficiaire dans les droits déchus d'un tiers contractant. En effet, certains auteurs considère que le contrat passé avec le tiers devait être nul et que le bénéficiaire du pacte puisse passé avec le débiteur un nouveau contrat de vente. [...]