Commentaire de l'arrêt rendu par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation le 25 mars 2009 : le pacte de préférence

Extraits

[...] Il apparait donc que dans cet arrêt, la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation vient rappeler tout d'abord les conditions dans lesquelles le bénéficiaire d'un pacte de préférence peut se voir substituer dans les droits de l'acquéreur pour ensuite voir à quels moments doivent s'apprécier ces différentes conditions (II). I. Une substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur soumis à condition En effet, la Cour de Cassation dans cet arrêt rappel comme elle avait déjà pu le faire auparavant, que la substitution du bénéficiaire d'un pacte de préférence aux droits de l'acquéreur (Cass., Chambre Mixte mai 2006) est possible uniquement si deux conditions sont remplies : la connaissance par le tiers acquéreur de l'existence du pacte de préférence ainsi que la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir. [...]

[...] Commentaire d'arrêt : Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile mars 2009 Le pacte de préférence fait partie de la famille des avant-contrats, c'est-à-dire que c'est un contrat préparatoire à un autre contrat dit principal. Le pacte de préférence se conclu le plus souvent dans le but de satisfaire à une volonté de conserver certains biens dans la famille, ou encore pour assurer la stabilisation des sociétés. En l'espèce, il s'agit d'un acte de donation-partage de 1992 dans lequel se trouve un pacte de préférence ayant pour objet un immeuble. [...]

[...] La connaissance de l'existence du pacte de préférence En effet la Cour de Cassation vient dans cet arrêt rappeler le principe que afin de voir aboutir sa demande de substitution dans les droits de l'acquéreur, le bénéficiaire du pacte de préférence devra prouver que celui-ci avait connaissance de l'existence même de ce pacte, et que c'est en connaissance de cause qu'il a décidé de s'engager. Le bénéficiaire devra donc rapporter la preuve de cette connaissance de la part du tiers. Cela va donc varier selon les cas, cette preuve peut être assez simple a rapporter notamment lorsque le pacte a fait l'objet d'une publicité foncière, ce qui par définition le rend consultable par tout intéressés. Mais cependant, à défaut d'une telle publicité, il peut sembler difficile de rapporter cette preuve. Preuve qui de plus ne suffira pas à elle seule pour provoquer l'annulation-substitution. [...]

[...] La volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir La Cour de Cassation rappel ici la nécessité d'une seconde condition cumulative afin de permettre cette annulation-substitution. Le bénéficiaire doit donc arriver à prouver la mauvaise foi du tiers acquéreur qui, connaissant le pacte, à choisit de ne pas en tenir compte, mais surtout, qui a consciemment décidé d'acquérir le bien malgré qu'il ait eut connaissance de l'intention même du bénéficiaire de ce prévaloir de son droit de préférence. La connaissance donc du pacte ne suffit pas à constituer le tiers de mauvaise foi pour déclencher l'annulation- substitution, il faudrait de plus sa connaissance de l'intention du bénéficiaire d'utiliser son droit. [...]

[...] Le rejet de l'appréciation des éléments à la date de réitération par acte authentique L'arrêt de la Cour d'Appel avait retenu en l'espèce, la date de la réitération par acte authentique de la vente, comme moment où les conditions permettant l'annulation-substitution doivent être recherchées. Afin de déterminé cela, la Cour d'Appel a eut à se posait la question de savoir à quel moment est-ce que la vente promis produit ses effets. Il apparait que les juges du fond ont considéré que c'était lors de la réitération par acte authentique que la promesse de vente produit ces effets, étant donné que cette promesse de vente était assortie d'une clause suspensive, qui donc a retardé le moment où devait s'apprécier les éléments nécessaires à l'annulation-substitution. [...]