Commentaire de l'arrêt de la Cour de cassation du 19 juillet 1995 relatif à la condition suspensive

Extraits

[...] Cependant le principe de rétroactivité se voit nuancer parla décision de la Cour de cassation qui pose une exception (II). II) L'exception au principe du caractère rétroactif de la condition réalisée. LaCour de cassation pose une exception à ce principe et l'applique au contrat de vente L'exception au principe de rétroactivité. Le principe est que la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté. Cependant la Cour de cassation, dans le cas d'espèce considère que l'acquéreur n'a la jouissance du bien qu'à compter de la réalisation de la condition suspensive. [...]

[...] Selon la volonté des parties d'un contrat, certaines obligations peuvent être assorties de modalités telles que la condition. Par son effet rétroactif, celle-ci permet de valider juridiquement un contrat passé entre les parties, il devient pur et simple. En l'espèce, une société civile immobilière et son gérant ont vendu, sous condition suspensive, à une société, un appartement donné en location. L'acte disposait que l'acquéreur n'aurait la jouissance du bien qu'à partir du jour où la condition serait réalisée. A partir de cette date, les locataires du bien vendu ont donc réglé les loyers à la société acquéreur. [...]

[...] La condition suspend l'existence du contrat, celui-ci existe mais n'est pas définitif, il le sera seulement lorsque la condition sera réalisée. En l'espère, l'acquéreur ne pourra jouir du bien qu'à partir du jour de la constatation de la réalisation de cette condition stipulée dans le contrat. Une fois réalisée, la condition produit alors des effets permettant l'aboutissement du contrat La réalisation de la condition Les effets de la condition suspensive passent par la validation de la condition mais aussi par sa défaillance. [...]

[...] A partir de cette décision, la Cour de cassation consacre une importance fondamentale aux droits de l'usufruitier. L'usufruit est un droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui confère à son titulaire le droit d'utiliser la chose, et d'un percevoir les fruits, mais non celui d'en disposer, lequel appartient au nu-propriétaire. L'article 578 du Code civil dispose que l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. [...]

[...] En théorie, l'acquéreur aurait pu percevoir les loyers à partir de la date de la signature du contrat puisque la réalisation de la condition a un effet rétroactif et donc le transfert de propriété s'opère dès la réalisation de la condition. La Cour de cassation décide autrement faisant prévaloir le droit du vendeur et plus particulièrement de l'usufruitier. Celle-ci casse la décision des juges du fond et accorde aux vendeurs le droit de jouir de la chose vendue qui emporte celui de percevoir les loyers. La Cour de cassation dans cet arrêt pose donc une exception à ce principe. Voyons désormais l'application de ce principe au contrat de vente Le principe de rétroactivité et la valeur du contrat. [...]