Commentaire de l'arrêt du 14 février 2007 : la sanction de la violation du pacte de préférence

Extraits

[...] Ne transférant aucun droit réel, sa violation se résout ordinairement par l'annulation du pacte et la substitution du bénéfice au tiers acquéreur - ou encore par le versement de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1142 du Code civil - si le promettant méconnait ses engagements ie la préférence promise. Ainsi, outre la question de la nature juridique et conceptuelle du pacte de préférence, l'arrêt de rejet du 14 février 2007 nous invite à envisager la question de la sanction de la violation de ce pacte. [...]

[...] L'émergence d'une sanction pratique relative à la violation du pacte de préférence S'il ressort de cet arrêt l'émergence d'une nouvelle sanction qui tient pour l'essentiel dans l'exigence d'une double condition de la substitution il convient d'entendre dans le cas d'espèce la levée des difficultés probatoires successives à la jurisprudence du 26 mai 2006 A. L'exigence d'une double condition de preuve cumulative Si un bien est vendu à un tiers sans qu'il ait été offert au bénéficiaire du pacte, la violation du pacte de préférence constitue un manquement au contrat et par conséquent, le promettant engage sa responsabilité contractuelle et pourra être condamné à des dommages- intérêts. Il est par ailleurs acquis depuis l'arrêt de principe du 26 mai 2006 qu'une exécution forcée en nature du pacte de préférence peut avoir lieu. [...]

[...] Il aurait été plus cohérent de prononcer la nullité assortie de la mise en cause de la responsabilité civile contractuelle du promettant et délictuelle du tiers acquéreur ou une simple substitution. Enfin, si la substitution consacrée en pratique par la décision commentée revient à une forme d'expropriation du tiers acquéreur, il faut veiller, selon la juste formule de D. Mainguy, à ne pas trop accabler le promettant qui souffre d'un triple forçage du consentement à la fois dans la négation du contrat conclu avec le tiers, dans la continuation de ce consentement avec ce dernier et dans le transfert dont le consentement est susceptible au profit du bénéficiaire du pacte. [...]

[...] Par un arrêt confirmatif du 4 octobre 2005, la Cour d'appel de Metz fait droit à sa demande et prononce la nullité de la vente passée en violation du pacte de préférence. Elle estime qu'il y a eu transfert du pacte de préférence à la SELARL suite à la cession de bail par acte authentique, acceptée par le bailleur, et que le gérant de la SCI avait eu connaissance de l'existence de ce droit de priorité, suite à la remise d'un exemplaire du contrat de bail, et de la volonté de la SELARL de s'en prévaloir. [...]

[...] Reste qu'à l'instar du professeur Mainguy, on peut penser que l'union, le cumul voire la multiplication des sanctions peut s'avérer curieuse Que penser du prononcé de la substitution après la nullité ? Comment le juge peut-il prononcer une nullité, pour ensuite substituer un partenaire dans cet acte nul ? En l'espèce, il ne fait pas de doute que la nullité exclusive exigée par le demandeur en appel et confirmée par la Haute juridiction était relative (protection d'un intérêt privé) et que son prononcé par le juge était subordonné à la demande du bénéficiaire du pacte. [...]