Commentaire de l'arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 25 mars 2009 relatif à la vente

Extraits

[...] 3ème mars 2009 L'arrêt rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation le 26 mai 2006 (RTD civ ) avait admis en théorie la substitution du bénéficiaire d'un pacte de préférence au tiers acquéreur. Plusieurs arrêts ont confirmé cette jurisprudence bien qu'elle ait été critiquée par certains auteurs de la doctrine. L'arrêt rendu par la troisième chambre civile, le 25 mars 2009, ne semble pas inverser la tendance en passant sous silence cet aspect du problème. En l'espèce, le 26 novembre 1992, un acte de donation-partage a attribué des droits sur un immeuble à Mme X. [...]

[...] La promesse synallagmatique ne fait que repousser la formation de la vente. Il n'en reste pas moins, que malgré l'article 1589 du Code civil, les parties vont devoir réitérer leur consentement par acte notarié. La promesse synallagmatique, en tant que contrat préparatoire à la vente, peut être considérée comme un contrat autonome. Ainsi, elle ne se confond pas avec la vente Les consentements réciproques existent bien lors de la promesse synallagmatique de vente mais ils n'ont pas à être réitérés pour que la vente et le transfert de propriété aient lieu. [...]

[...] Aucune mauvaise foi n'entrant en jeu au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente, l'annulation de la vente ne peut intervenir. La Cour de cassation appuie clairement sur ce point, le moment de l'échange des consentements réciproques a eu lieu à l'instant de la signature de la promesse synallagmatique. B. L'appréciation de l'engagement dans la promesse synallagmatique de vente Même si la loi exprime clairement que la promesse vaut vente, il est difficile de se le représenter. [...]

[...] La Cour d'appel de Grenoble, le 19 novembre 2007, accueille la demande du bénéficiaire du pacte. Elle considère que les tiers acquéreurs étant de mauvaise foi, la sanction qui s'applique est l'annulation de la vente et la substitution du bénéficiaire du pacte à ce dernier. Les tiers acquéreurs et la débitrice du pacte forment alors un pourvoi en cassation car ils estiment que la connaissance du pacte de préférence doit avoir lieu au jour de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente. [...]

[...] En l'espèce, la mauvaise foi de l'acquéreur a été établie au moment de la signature de l'acte authentique de vente. Néanmoins, la Cour de cassation casse l'arrêt rendu par la Cour d'appel et n'admet pas la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur. Elle applique strictement l'article 1589 du Code civil car la mauvaise foi a été caractérisée trop tard . Le tiers acquéreur ne connaissant, ni l'existence du pacte de préférence lorsqu'il a conclu la promesse synallagmatique de vente, ni l'intention qu'avait le bénéficiaire du pacte à exercer son droit de préemption conventionnel, ne peut pas être sanctionnée par la substitution au bénéficiaire du pacte. [...]