Cour de cassation, 3e Chambre civile, 27 mars 2008 : la promesse unilatérale de vente

Extraits

[...] Commentaire d'arrêt de la 3ème chambre civile du 27 mars 2008 Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale, précisant notamment que l'engagement de vendre était ferme et définitif avait levé l'option en dépit de la rétractation préalable du promettant qui refusait consécutivement de signer l'acte authentique. Le bénéficiaire avait prétendu en vain devant la cour d'appel que les stipulations de la promesse lui permettaient de solliciter non plus seulement des dommages et intérêts, mais l'exécution forcée du contrat, c'est-à-dire la constatation judiciaire de la vente. [...]

[...] Or celui-ci est réalisé du simple fait de la perfection de la vente réalisée par la réunion du consentement du promettant, conservé par sa promesse, et de celui du bénéficiaire consécutif à la levée de l'option dans le délai. Certes, celle-ci peut déboucher sur la déclaration de la perfection de la vente et le transfert corrélatif de la propriété du bien en question, mais à proprement parler ce transfert n'est que la conséquence de la sanction, et non la sanction elle-même. [...]

[...] En effet, la possibilité reconnue aux parties d'insérer une clause permettant l'exécution en nature et la constatation judiciaire de la vente semble permettre de penser que la Cour se déjuge et que l'exception semble bien, désormais, constituer le principe, tant d'un point de vue théorique, que pratique. A. La clause d'exécution forcée de la PUV, signe d'un abandon théorique du principe - La CA avait dit que les parties pouvaient prévoir que l'inexécution par le promettant pouvait se résoudre en nature. [...]

[...] Mixte 26 mai 2006) : le pacte de préférence peut être exécuté en dépit de inexécution par le promettant voire, il peut y avoir substitution si le tiers connaissait le pacte et savait que son bénéficiaire avait l'intention de s'en prévaloir. - Surtout, la solution est isolée par rapport aux différents projets européens et français. Dans ces conditions, il semble bien que l'arrêt soit un baroud d'honneur et une posture, qui cache cependant mal sa réalité : un revirement qui n'ose dire son nom. [...]

[...] - Pour rejeter le pourvoi du bénéficiaire qui soutenait il résultait des termes clairs et précis de la promesse de vente ( . ) qu'en cas de carence du promettant, la vente de l'immeuble pourrait intervenir par décision de justice la Cour de cassation relève que les actes instrumentaires, dans lesquels l'engagement du promettant était constaté, ne prévoyait pas que l'inexécution de sa promesse ferme et de son engagement ferme et définitif se résoudrait par une autre voie que celle prévue à article 1142 du Code civil L'enseignement est donc clair : la clause doit être précise et indiquer explicitement qu'en cas d'inexécution de la promesse, il sera fait exception à l'article 1142 et donc, qu'il y aura exécution forcée par constatation de la vente. [...]