Une promesse n'engage que ceux qui les écoutent. Le droit positif, qui provient et est attaché à la morale, donne cependant aux promesses une valeur juridique permettant d'assurer leur respect. En l'espèce, une particulière a versé une certaine somme d'argent à son cocontractant afin que celui-ci lui promette de lui vendre son fonds de commerce. Etant donné que la vente n'a jamais été réalisée, la particulière bénéficiaire de la promesse a intenté une action en justice afin que le promettant lui restitue la somme d'argent. Elle estimait en effet que la promesse était nulle faute d'avoir été enregistrée dans le délai fixé par la loi. La Cour d'appel de Paris, par un arrêt du 21 janvier 1970, a rejeté sa demande an considérant que l'acte intervenu entre les deux parties est un acte synallagmatique et non une simple promesse unilatérale. Un tel acte n'est donc pas soumis à l'obligation d'enregistrement. Elle a en effet constaté l'existence d'engagements réciproques, à savoir le versement d'une somme d'argent en contrepartie de la jouissance de locaux. La particulière a alors formé un pourvoi en cassation. Elle invoque la clause de la promesse selon laquelle le bénéficiaire ne serait pleinement engagé par la promesse que le jour de la signature de l'acte définit avant une certaine date. La question qui s'était posée aux magistrats est la suivante : est-ce qu'une promesse de vente peut être requalifiée en acte synallagmatique dans le cas où le bénéficiaire ayant versé une contrepartie financière dispose de la jouissance de la chose objet de la promesse ? La Cour de cassation répondit par l'affirmative en se basant sur l'interprétation de la volonté des parties réalisée par la Cour d'appel et sur la présence d'engagements à la charge de chacune des parties.
Nous allons voir dans un premier temps pourquoi la requalification de la promesse de vente est nécessaire (I) puis nous étudierons les conséquences que cette requalification a sur l'indemnité d'immobilisation (II) (...)
[...] Commentaire de l'arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation du 9 novembre1971 Une promesse n'engage que ceux qui les écoutent. Le droit positif, qui provient et est attaché à la morale, donne cependant aux promesses une valeur juridique permettant d'assurer leur respect. En l'espèce, une particulière a versé une certaine somme d'argent à son cocontractant afin que celui-ci lui promette de lui vendre son fonds de commerce. Etant donné que la vente n'a jamais été réalisée, la particulière bénéficiaire de la promesse a intenté une action en justice afin que le promettant lui restitue la somme d'argent. [...]
[...] Une nécessaire requalification de la promesse de vente Les juges disposent pour cela d'un pouvoir souverain d'appréciation afin de lutter au mieux contre les acquéreurs de mauvaise foi Un pouvoir souverain d'appréciation de l'intention des parties laissé aux juges du fond L'arrêt étudié en est une illustration. En effet, dans cet arrêt, la Cour de cassation ne justifie pas sa décision en se fondant sur un principe ou un texte législatif. Elle s'en remet à l'appréciation que la Cour d'appel a réalisée de la volonté des parties. [...]
[...] Par ce fait, la Cour de cassation semble reconnaître aux juges du fond un pouvoir d'appréciation, elle se permet alors juste de vérifier que l'interprétation faite a été suffisamment justifiée. L'interprétation de la volonté des parties a ici un rôle essentiel puisque c'est en se basant sur elle que les juges du fond vont apprécier le caractère unilatéral ou synallagmatique de la promesse de vente. En principe, la promesse de vente qui constate un accord des parties sur la chose et le prix a un caractère synallagmatique et vaut vente. [...]
[...] II- Une conséquence importante sur la qualification de la somme versée par le bénéficiaire Le principe selon lequel la promesse synallagmatique vaut vente est appliqué strictement ce qui risque d'engendrer certains abus Une application stricte de ce principe Afin d'éviter la nullité de la convention de l'espèce, la Cour d'appel a requalifié la promesse unilatérale en promesse synallagmatique. Le principe selon lequel les promesses synallagmatiques valent vente s'applique alors automatiquement. Le fait de reconnaître qu'elle doit être considérée comme une vente lui permet d'échapper aux obligations propres aux promesses de vente. L'arrêt étudié protège donc la sécurité juridique des conventions. La somme versée par le bénéficiaire de la promesse, originellement considéré comme une indemnité d'immobilisation, constitue alors le prix de vente. En l'espèce il s'agissait du prix rémunérant la jouissance des locaux pendant quelques mois. [...]
[...] Cependant on peut se demander pour quelles raisons a-t-elle accepté une telle indemnité d'immobilisation si elle affirmait de bonne foi qu'elle avait l'intention de conclure une promesse unilatérale de vente. La Cour de cassation aurait pu par ailleurs considérer qu'il s'agissait d'une promesse synallagmatique ne valant pas vente puisque les parties avait subordonnée la vente à la signature de l'acte définitif. Afin de respecter la sécurité juridique des conventions, la Cour de cassation a mis de côté certaines volontés des parties. [...]
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