En l'espèce, il s'agissait de la vente d'un bien immobilier (parcelle de terre) qui après acquisition s'est révélé inconstructible en raison de risques d'éboulements de la falaise sur laquelle il se situait.
Le défaut du bien avait été partiellement décelé avant son acquisition. En effet l'acte notarié paraphé par les acquéreurs, se référait à une expertise hydrogéologique du terrain qui avait mis en exergue le problème.
Cependant la gravité des désordres provoqués par ce défaut était méconnue par les parties au contrat. Les acquéreurs (Epoux Y) ont décidé d'assigner leur cocontractant (M. X) en nullité de la vente, sur le fondement du dol puis subsidiairement de l'erreur sur les qualités substantielles.
[...] Ainsi il fallait une exécution du contrat et donc que les propriétaires soient en possession du terrain pour qu'il se rende compte de l'importance des désordres. Cependant, il serait davantage logique d'accepter une action fondée sur l'erreur, car le vendeur ainsi que l'acquéreur se sont mis d'accord sur un contrat de vente portant sur un objet affecté d'un vice, mais il s'avère par la suite que l'acheteur, conscient du vice, n'en avait pas saisi l'implication. Par ailleurs si l'on s'en tient à la définition du vice caché, il faut que celui-ci soit présent antérieurement à la vente. [...]
[...] L'autre raison de ce choix de la Cour de cassation serait plutôt fondée sur la volonté de mettre au profit de l'acquéreur un régime davantage protecteur. Une incohérence jouant en faveur de l'acheteur. L'action en garantie des vices cachés est soumise à un régime davantage favorable pour l'acquéreur. Tout d'abord le mode de preuve, il suffit de montrer que l'usage de la chose est impropre à sa destination, ce qui est assez évident lorsque l'on s'intéresse à la chose acquise et la volonté des acquéreurs concernant cette acquisition. [...]
[...] L'action en vice caché comme unique fondement de l'action exercée pour défaut de la chose vendu la rendant impropre à sa destination normale. La Cour de cassation refuse catégoriquement l'action sur l'erreur en faisant valoir une nouvelle fois la primauté de l'action en garantie des vices cachés. En effet, elle semble confirmer l'analyse factuelle de la cour d'appel ayant qualifié correctement l'existence d'un défaut (mouvement du sol), celui-ci rendant la chose (la parcelle de terre) impropre à sa destination normale (inconstructible). Elle décide donc de rejeter la tentative de distinction de l'erreur préexistante et le vice apparut lors de l'exécution du contrat. [...]
[...] En effet, il nous est dit “qu'un rapport hydro géologique du terrain avait mis en évidence, un mouvement de la falaise composant l'une des parcelles”. De plus, il nous est précisé que ce rapport “était visé par l'acte notarié et avait été paraphé par les acquéreurs”. On déduit donc que d'une, le vice avait était mis en exergue et que deux, il avait été porté à la connaissance de l'acquéreur. La décision de la Cour de cassation d'admettre néanmoins la possibilité d'une action en garantie des vices cachés est critiquable. [...]
[...] En effet, il est arrivé que la jurisprudence reconnaisse la possibilité pour l'acquéreur d'engager une action en nullité pour erreur, en cas d'inconstructibilité du territoire. Pour cela, elle fait une distinction entre le défaut inhérent à la chose et celui extérieur à la chose. Lorsque le défaut est inhérent à la chose (présence de carrière 2004), la Cour de cassation tranche catégoriquement en faveur de l'action en vice caché. En revanche quand l'inconstructibilité est relative à un élément extérieur (obtention d'un permis de construire), il arrive que l'action en erreur soit accueillie. [...]
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