Dans la promesse synallagmatique de vente chacune des parties s'engage, l'une à acheter, l'autre à vendre. Il s'agit donc d'une véritable vente dans laquelle le transfert de propriété et le paiement du prix sont simplement reportés à la date de signature de l'acte authentique chez le notaire (article 1589 du Code civil). Il n'y a pas, comme avec une promesse unilatérale, de levée d'option à effectuer, donc pas de délai de réflexion pour donner une réponse définitive. Toutefois, des conditions suspensives peuvent être prévues au contrat.
La condition suspensive est un « événement futur et incertain » (article 1161 du Code civil) auquel est subordonnée la formation d'une obligation : la naissance de l'obligation est suspendue jusqu'à la réalisation de la condition. La période d'incertitude peut prendre fin par la réalisation de la condition ou par sa défaillance c'est-à-dire par la certitude acquise que l'événement prévu ne se produira pas. Aucune difficulté ne se présente si les parties ont pris soin de fixer un délai : l'expiration de celui-ci sans que l'évènement se soit réalisé suffit à établir la défaillance de la condition (article 1176 du Code civil).
Toutefois l'article 1178 du Code civil prévoit un aménagement particulier en cas d'empêchement à la réalisation de la condition. C'est relativement à ces matières que s'est prononcée la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt en date du 27 septembre 2006 (...)
[...] 422-3 du code de l'urbanisme énonce qu'une déclaration de travaux est présentée par le propriétaire du terrain, son mandataire ou la personne ayant qualité pour exécuter les travaux Aussi, la condition a été empêchée par les créanciers et non par le débiteur. En principe donc la condition ne peut qu'être déclarée défaillante. Néanmoins, cet impératif de loyauté pesant sur la tête du débiteur est si fort et si évident que la jurisprudence en applique le principe au- delà de la lettre du texte. Celui-ci ne vise que l'hypothèse où le débiteur empêche la réalisation d'une condition suspensive. [...]
[...] Il se peut enfin que le comportement fautif soit le fait du créancier, qui empêche la réalisation de la condition résolutoire ou qui provoque l'accomplissement de la condition suspensive (chambre des requêtes- 1er mai 1889). Ainsi, par esprit de symétrie, la jurisprudence tient le créancier à la bonne foi dans le jeu de la condition : s'il en fait, empêché le débiteur d'accomplir la condition, il ne peut se prévaloir de la défaillance de celle-ci. Tel en a été le cas dans l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 23 juin 2004 : une promesse de vente synallagmatique a été conclue sous condition suspensive du versement des fonds par l'acheteur à une date déterminée, le vendeur dissuade ce dernier de ce faire et se prévaut ensuite de la défaillance de la condition pour considérer la promesse comme caduque ; la CA avait admis cette caducité en constatant la défaillance objective de la condition. [...]
[...] Toute initiative utile évoquée par la jurisprudence (3ème civ avril 2000) pourrait certainement inclure le fait de rappeler ses obligations au créancier lorsque de lui dépend le sort de la condition. Son absence de réaction peut être considérée comme l'« abstention fautive évoquée dans l'arrêt de 1997. Cette appréciation est cependant laissée aux juges du fond mais il convient de souligner que le rappel au principe effectué par la Cour de cassation n'est pas sans logique. Il convient d'attendre la décision de la Cour d'appel de renvoi. Une décision contestable : une sévérité mesurée ? [...]
[...] La troisième chambre civile de la Cour de Cassation a précisé le 19 avril 2000 que le débiteur doit prendre toute initiative utile lorsque la réalisation de la condition dépend d'une démarche préalable de sa part ; ou la démonstration que la condition ne pouvait pas se réaliser, même s'il avait accompli cette démarche. En l'espèce, la condition a pour particularité de ne pas dépendre d'une démarche préalable de la part du débiteur, mais plutôt du dépôt de déclaration de travaux en mairie par les propriétaires créanciers. [...]
[...] Les dispositions de l'article 1178 sont légitiment applicables dans le cas où le débiteur, regrettant le contrat qu'il a conclu sous condition, cherche à échapper à son obligation en empêchant la condition de se réaliser. Or il est illogique en l'espèce d'appliquer le raisonnement au le créancier : du fait même de sa qualité de créancier, il a tout intérêt à favoriser la réalisation de la condition et donc à conclure la vente. La Cour de cassation ne semble pas vouloir sanctionner le comportement du créancier en approuvant la caducité en ce que le créancier par sa négligence se sanctionne lui-même. [...]
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