« Les parties ont un devoir de loyauté dans l'accomplissement de la condition ».
L'article 1176 de l'avant projet CATALA introduit officiellement la notion de loyauté dans l'accomplissement des conditions, notion déjà présente au préalable notamment au travers l'article 1178 du Code civil sanctionnant d'une certaine manière le manque de loyauté du débiteur dans l'accomplissement de la condition, sanction appliquée en l'espèce par la Cour de cassation dans une décision rendue le 27 septembre 2006.
En l'espèce, il s'agissait d'une vente immobilière entre particuliers soumis à la condition suspensive de l'obtention d'une autorisation administrative de construction d'une piscine. Suite à la caducité de la promesse synallagmatique de vente et à la défaillance de la condition suspensive, le débiteur a assigné le créancier aux fins de restitution de son dépôt de garantie.
La Cour d'appel de NIMES accueille la demande par un arrêt du 8 février 2005, retenant que l'article R.422-3 du Code de l'urbanisme énonce que la déclaration de travaux est présentée par le propriétaire du terrain, son mandataire ou la personne ayant qualité pour exécuter les travaux, qu'à la date de la promesse synallagmatique de vente, le créancier était toujours le propriétaire du terrain et que celui-ci n'avait pas déposé la demande de travaux en temps et en heures de sorte que la promesse synallagmatique de vente était caduque.
Il convient de se demander si la Cour d'appel aurait dû rechercher si, par son inaction, le débiteur n'aurait pas empêché l'accomplissement de la condition suspensive de sorte que l'article 1178 du Code civil trouverait à s'appliquer.
Le comportement passif du débiteur peut-il être considéré comme ayant empêché la condition suspensive de s'accomplir et justifier l'application de la sanction prévue par l'article 1178 du Code civil ?
À cette question, la Cour de Cassation répond par l'affirmative, considérant ainsi que la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision et casse ainsi l'arrêt rendu le 8 février 2005 (...)
[...] Il faudra donc voir dans une seconde partie par quel mécanisme la Cour de cassation sanctionne le débiteur sur le fondement de l'article 1178 du Code civil. II. La reconnaissance par le juge d'une faute indirecte du débiteur déloyal Il conviendra d'étudier dans un premier temps l'obligation du rôle positif à l'égard du débiteur par le juge pour ensuite voir comment l'avant projet CATALA étend de manière nécessaire le régime de l'article 1178 du Code civil A. L'obligation d'un rôle positif à l'égard du débiteur La Cour de cassation, dans cet arrêt, casse la décision rendu par la Cour d'appel de Nîmes au motif que celle-ci n'a pas recherché comme il le lui était demandé, si M.Y, obligé sous une condition suspensive, n'en avait pas empêché l'accomplissement En fait, les juges confirment ici l'existence d'un rôle positif du débiteur qui ne devait pas se contenter d'attendre que la condition se réalise, c'est-à-dire d'attendre que le créancier dépose une demande de construction sur un terrain qui lui appartenait conformément aux dispositions de l'article R.422-3 du Code de l'urbanisme et que celle-ci soit reçu favorablement, mais bel et bien d'avoir un rôle actif dans cette démarche, non pas en se substituant au créancier dont il appartenait d'agir, mais en apportant la preuve d'avoir au moins prévenu le créancier des diligences que celui-ci devait mener afin de permettre à la condition de se réaliser. [...]
[...] Il peut également céder ce droit, et celui-ci peut faire l'objet d'opérations juridiques traditionnelles tel le nantissement. Lorsque la condition se réalise ou lorsqu'elle est défaillante, l'effet produit est alors rétroactif : dans le premier cas, l'obligation est considérée comme existante depuis sa création ce qui, dans le cas d'une vente immobilière soumise à la condition de l'obtention d'un permis de construire où le vendeur aurait revendu le bien à un tiers antérieurement à la réalisation de la condition, rend nul l'acte puisque la survenance, même postérieure de la condition, fait que la vente première produit ses effets depuis sa création, la seconde vente est donc sans effet. [...]
[...] La nécessaire extension de l'article 1177 proposée par l'avant projet Catala L'article 1177 de l'avant projet Catala est ainsi rédigé : La condition est réputée accomplie si celui qui avait intérêt à sa défaillance en a empêché l'accomplissement. Elle est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt La rédaction de cet article pose deux intérêts : Tout d'abord l'extension de la condition réputée accomplie au créancier qui en empêcherait la réalisation. Même si, dans les faits, il semblerait plus courant que le débiteur soit le plus intéressé par la non-réalisation de la condition, le créancier étant plus intéressé par l'effectivité de l'obligation, il restait des cas non forcément élucidés qui pouvaient poser problème (exemple d'une vente immobilière soumise à une condition suspensive d'obtention d'autorisation de travaux soumis à l'article R422-3 comme en l'espèce, et dans le cas où le créancier aurait trouvé acheteur de ce même bien immobilier à meilleure fortune, il lui aurait été loisible de ne pas effectuer les démarches d'autorisation afin de se prévaloir de la défaillance de la condition sans être inquiété de l'application de l'article 1178, celui-ci ne visant que le débiteur). [...]
[...] Commentaire d'arrêt : Cass. Civ. 3ème septembre 2006 Les parties ont un devoir de loyauté dans l'accomplissement de la condition L'article 1176 de l'avant projet CATALA introduit officiellement la notion de loyauté dans l'accomplissement des conditions, notion déjà présente au préalable notamment au travers l'article 1178 du Code civil sanctionnant d'une certaine manière le manque de loyauté du débiteur dans l'accomplissement de la condition, sanction appliquée en l'espèce par la Cour de cassation dans une décision rendu le 27 septembre 2006. [...]
[...] Cependant, cet article pose aussi un problème : Le second alinéa est illogique. Chaque partie, lorsqu'elle contracte sous condition suspensive, a normalement intérêt à la réalisation de la condition puisque celle-ci détermine l'effectivité de la convention qui est le fruit de la rencontre de leur volonté. Il est donc illogique de soumettre à une possible caducité une convention au motif que l'une des parties provoque l'accomplissement de la condition suspensive. [...]
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