La réunion de quatre conditions est nécessaire pour qu'une action en garantie des vices cachés soit recevable. Il faut en effet que le vice soit inhérent à la chose vendue, rende la chose impropre à son usage initial, soit antérieur au transfert de propriété et soit caché. L'arrêt que nous allons étudier traite de cette dernière condition.
En l'espèce, des acquéreurs ont acquis une maison d'habitation par acte notarié du 29 novembre 1999. Ils ont ensuite eu connaissance de la présence d'insectes, et ce même avant la vente, rendant la majorité des toiles et la charpente impropres à leur destination. Ils intentèrent donc une action en justice contre le vendeur en paiement de dommages et intérêts dus à titre de l'existence de vices cachés. La Cour d'appel de Dijon, par un arrêt du 30 juin 2005 et statuant sur renvoi après cassation résultant de l'arrêt du 4 février 2004, rejeta la demande des acquéreurs. En effet, elle considéra que les vices étaient apparents puisque l'accès aux endroits où les vices étaient visibles n'était pas impossible mais seulement difficile. Par ailleurs les acquéreurs avaient été négligents en n'effectuant pas un contrôle visuel du toit des charpentes. Les acquéreurs formèrent alors un pourvoi en cassation sur le fondement des articles 1641 et 1642 du Code civil établissant les notions des vices cachés et des vices apparents. Les questions posées aux magistrats sont les suivantes : est-ce que seule l'impossibilité d'accéder à l'endroit où sont visibles les vices permet d'écarter la qualification de vices apparents ? Et est-ce que le fait que l'acquéreur n'ait pas effectué les contrôles réalisables fait obstacle à l'existence de vices cachés ? Les magistrats répondirent par la négative à la première question en considérant qu'un accès difficile aux endroits litigieux, et donc non impossible, ne justifie pas la qualification de vices cachés. Elle répondit également par la négative à la deuxième question en affirmant que la loi ne conditionne pas la recevabilité de l'action en garantie des vices cachés au fait que les acheteurs aient réalisé avant la vente les contrôles qui s'imposaient (...)
[...] Par ailleurs, tous les individus n'ont pas forcément facilement accès à un expert. L'action en garantie des vices cachés étant plus difficilement recevable, les vendeurs auraient pu commettre certaines escroqueries sans voir ensuite leur responsabilité engagée. Cette solution permet donc de protéger les intérêts des consommateurs. Cette protection est cohérente avec la majorité de l'œuvre jurisprudentielle comme notamment l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation selon lequel la mauvaise foi du vendeur, lorsque ce dernier est professionnel, est présumée. [...]
[...] Une des questions posées par cet arrêt consistait donc à savoir si l'accès aux combles et à la toiture relevait d'un examen visuel normal de la maison d'habitation. Le fait que l'arrêt attaqué en l'espèce soit rendu sur renvoi après cassation nous permet de considérer qu'il s'agit d'une question ayant donné lieu à d'importants débats. La solution retenue par la Cour d'appel le 30 juin 2005 affirme que l'accès aux combles n'était pas impossible. Le seul fait que ces accès soit difficile ne permet pas, selon elle, d'écarter la qualification de vices apparents. [...]
[...] Cette solution respecte donc la jurisprudence constante qui consiste à considérer que les vices apparents sont ceux qui sont pouvant être décelés à l'aide d'un examen normal de la chose. Cette notion procède de l'interprétation de l'article 1642 du Code civil qui définit les vices cachés comme ceux dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même Ce même article précise l'importance de cette qualification. En effet la qualification de vices apparents permet d'écarter la responsabilité du vendeur en cas d'une action en garantie des vices cachés intentée par les acquéreurs. Cela rend donc cette action irrecevable. [...]
[...] II- La négligence écartée des acquéreurs Le refus d'ajouter une condition non prévu par l'article 1642 du Code civil permet d'assurer une protection efficace des acquéreurs Une interprétation stricte de l'article 1642 du Code civil La Cour d'appel a considéra comme irrecevable l'action en garantie des vices cachés des acheteurs étant donné qu'ils n'ont pas expertisé la charpente et la toiture. Selon elle, le fait qu'ils n'ont pas effectué ces constations prouve qu'ils ont été négligents et ne permet donc pas d'engager la responsabilité du vendeur. La Cour de cassation casse et annule l'arrêt attaqué. [...]
[...] Les acquéreurs formèrent alors un pourvoi en cassation sur le fondement des articles 1641 et 1642 du Code civil établissant les notions des vices cachés et des vices apparents. Les questions posées aux magistrats sont les suivantes : est-ce que seule l'impossibilité d'accéder à l'endroit où sont visibles les vices permet d'écarter la qualification de vices apparents ? Et est-ce que le fait que l'acquéreur n'ait pas effectué les contrôles réalisables fait obstacle à l'existence de vices cachés ? Les magistrats répondirent par la négative à la première question en considérant qu'un accès difficile aux endroits litigieux, et donc non impossible, ne justifie pas la qualification de vices cachés. [...]
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