Le pacte de préférence est l'une des figures les moins contraignantes car il est très en amont du contrat définitif. Dans un pacte de préférence le promettant s'engage seulement à proposer au bénéficiaire la conclusion du contrat de vente pour le cas où il souhaiterait conclure, dans l'hypothèse seulement où il souhaiterait le faire. En effet, on ne sait pas si le bénéficiaire du pacte de préférence souhaite conclure la vente, il a le choix. Le pacte de préférence est un avant-contrat, son objet est de préparer à la conclusion du contrat. Il n'est alors pas forcé que les éléments nécessaires comme le prix figure déjà dans le pacte de préférence. Le principe même du contrat n'est pas encore acquis, mais rien interdit de prévoir un prix ou un délai. Le pacte de préférence possède des effets qui peuvent se déposer en deux temps. Dans un premier temps, il y a une obligation latente du promettant. C'est-à-dire que pendant un moment, il ne se passe rien. Il y a un droit de priorité qui se rapproche du droit de préemption d'origine légale. Ce droit de préemption est un avantage donné à quelqu'un par la loi ou par un contrat, dans lequel le bénéficiaire de ce droit peut se substituer dans les droits ou au bien de l'éventuel acquéreur. Dans un deuxième temps, le bénéficiaire est dans la même position que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale. En effet, une promesse unilatérale est une convention par laquelle une personne, le promettant, s'engage envers une autre qui l'accepte, le bénéficiaire, à lui vendre un bien à des conditions déterminées, si celui-ci le lui demande dans un certain délai. En effet, le bénéficiaire du pacte de préférence se trouve face à la promesse que le vendeur du bien immobilier s'engage à lui proposer la vente de son bien. Il suffira alors au bénéficiaire d'accepter la vente, pour que le contrat soit conclu. Et si finalement il refuse de conclure, alors le pacte est caduc, c'est-à-dire que le pacte est nul alors même que toutes les conditions étaient réunies, mais un élément nouveau vient perturber ces conditions. Ici, le refus du bénéficiaire du pacte de préférence. De pus, le promettant retrouve sa liberté de conclure aux mêmes conditions proposées qu'au bénéficiaire (...)
[...] En l'espèce, le tiers a pu avoir la connaissance du pacte de préférence, par le fait qu'il a été publié à la Conservation des hypothèques. Mais, en revanche, rien ne peut prouver l'intention du Mme Y de se prévaloir du pacte, elle est restée muette jusqu'à la vente. La deuxième condition imposée par la Cour de cassation n'est alors pas rempli ce qui amène à l'échec de la substitution demandée par les bénéficiaires du pacte de préférence. Ainsi, les conditions posées sont très strictes et vont limiter drastiquement la possibilité d'obtenir la substitution, ce qui amène de nombreuses critiques. [...]
[...] Par son arrêt rendu le 26 mai 2006, la Chambre mixte de la Cour de cassation effectue d'une part un revirement de jurisprudence en modifiant la nature de la sanction et d'autre part, elle rappelle les conditions de la substitution dans les droits du tiers au pacte de préférence (II). I. Le principe de la sanction applicable au pacte de préférence. La notion du pacte de préférence demeure constante Cependant, la nature de la sanction au pacte de préférence était claire, mais la Cour de cassation par cet arrêt marque un changement en la modifiant La caractérisation du pacte de préférence. [...]
[...] Mais La Chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006, modifie la nature de la sanction, en accordant la substitution au bénéficiaire du pacte de préférence. La Cour de cassation affirme que si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur. On passe, alors, de la nullité de la vente à la substitution du bénéficiaire du pacte au tiers. [...]
[...] Mais, le propriétaire du bien immobilier a vendu le bien à un tiers vingt-quatre ans après la donation- partage, qui contient ce pacte de préférence. Le vendeur n'a alors pas proposé la vente du bien aux titulaires du pacte de préférence malgré l'obligation de celui. Le titulaire du pacte de préférence peut alors dorénavant demander la substitution comme sanction applicable à celui-ci du au dommage qu'il a subit. Une nouvelle nature de la sanction : la substitution. Si un vendeur conclu le contrat projeté à l'origine du le pacte de préférence avec un tiers sans en avoir averti le bénéficiaire de ce ledit pacte, ce comportement permet alors d'engager la responsabilité contractuelle du promettant à l'égard du bénéficiaire. [...]
[...] Tout d'abord, la preuve de la mauvaise foi du tiers est difficile à rapporter ce qui ne permet à la substitution de s'appliquer, ainsi seule la nullité du contrat de vente entre le vendeur et le tiers le sera. Certains auteurs considèrent que les conditions exigées priveraient d'effet la sanction de la mauvaise foi avérée du tiers. Pierre-Yves Gautier parle de preuve impossible à rapporter et il suggère que la mauvaise foi devrai suffire. Cette position est excessive parce que la jurisprudence démontre que bien que les conditions soient strictes, elles peuvent être réunis. [...]
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