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Dans le cas qui nous occupe, un bénéficiaire et un promettant ont conclu un pacte de préférence le 18 décembre 1957 pour un bien immobilier. Il s'agissait d'une donation-partage pour un lot dans un immeuble, situé à Haapiti. Le contrat comportait alors une clause, instituant un droit de préférence au profit des attributaires des autres lots de la propriété. Plus de vingt ans après, le 7 août 1985, la propriétaire du lot procède à son tour à une nouvelle donation-partage sur ce même lot immobilier, rappelant le pacte passé. Le nouvel attributaire, M.Ruini, vend alors peu de temps après le bien à une SCI, la SCI Emeraude. Or, cette société était exclue du bénéfice du pacte. Un des bénéficiaires avéré, Mme.Y, s'estime alors lésé. Elle va donc assigner M.Ruini devant la juridiction de premier degré compétente, en obtention de sa substitution dans les droits de la société Emeraude et subsidiairement, le paiement de dommages et intérêts. Le tribunal va rendre son jugement, et appel sera interjeté par la suite par une des parties. Le 13 février 2003, la Cour d'Appel de Papeete fait droit à M.Ruini. Mme Y forme donc un pourvoi en cassation sur la base d'un moyen unique, mais le 26 mai 2006, les juges de la Cour Suprême, réunis en Chambre Mixte, rejettent ce pourvoi. Dans cette affaire, les juges ont soulevé un problème de droit : quels sont les droits du bénéficiaire d'un pacte de préférence qui a été violé ?
La Cour de Cassation, qui a déjà eu à se pencher sur telle sorte de question, va alors effectuer un revirement de jurisprudence, et exprimer une nouvelle réponse. Dans cet arrêt, elle va s'exprimer en ces termes : « Mais attendu que, si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; qu'ayant retenu qu'il n'était pas démontré que la société Emeraude savait que Mme Y avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, la Cour d'Appel a exactement déduit de ce seul motif, que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; ». Nous étudierons ici l'arrêt, en suivant le raisonnement des juges. Nous verrons alors dans un premier temps que la sanction de l'inexécution du pacte de préférence est nécessaire (I), puis nous montrerons qu'elle est néanmoins conditionnée (II) (...)
[...] Le nouvel attributaire, M.Ruini, vend alors peu de temps après le bien à une SCI, la SCI Emeraude. Or, cette société était exclue du bénéfice du pacte. Un des bénéficiaires avéré, Mme.Y, s'estime alors lésé. Elle va donc assigner M.Ruini devant la juridiction de premier degré compétente, en obtention de sa substitution dans les droits de la société Emeraude et subsidiairement, le paiement de dommages et intérêts. Le tribunal va rendre son jugement, et appel sera interjeté par la suite par une des parties. [...]
[...] Le pacte de préférence est un avant-contrat, souvent de vente, au même titre que la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale de vente, c'est-à-dire que c'est un acte signé entre deux ou plusieurs personnes avant la signature du contrat définitif. On peut utiliser un avant-contrat lorsque la conclusion définitive de la vente n'est pas encore possible, ou que l'on veut en différer ses effets. Le pacte de préférence est donc règlementé par le droit commun. Dans le cas qui nous occupe, un bénéficiaire et un promettant ont conclu un pacte de préférence le 18 décembre 1957 pour un bien immobilier. Il s'agissait d'une donation-partage pour un lot dans un immeuble, situé à Haapiti. [...]
[...] Ils vont affirmer possible l'exécution forcée du pacte de préférence. La sanction de M.Ruini apparaît indispensable, puisqu'il a violé le pacte précédemment formé. A ce titre, et sur la base de l'article 1147 du Code Civil : débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part». [...]
[...] Effectivement, la mauvaise foi du tiers doit être avérée. Elle doit donc nécessairement être prouvée, chose des plus malaisée pour le demandeur au pourvoi. La grande difficulté de preuve de la mauvaise foi met ici un frein conséquent au renouveau que constituait pourtant l'acceptation de la substitution comme sanction. Quoiqu'il en soit, aujourd'hui, la violation d'un pacte de préférence peut désormais entrainer la substitution du bénéficiaire évincé dans les droits du tiers acquéreur qui connaissait l'existence du pacte de préférence, et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. [...]
[...] b)Le pacte de préférence, un contrat opposable aux tiers i)L'enregistrement à la Conservation des hypothèques & l'effet relatif des contrats Effectivement, le pacte de préférence est un avant-contrat qui, s'il est légalement formé, est opposable aux tiers. Pour cela, il faut qu'une autre condition soit remplie. Il est en effet nécessaire d'enregistrer le pacte à la Conservation des hypothèques. Or, la Cour de Cassation le montre, il y a bel et bien eu enregistrement du pacte conclu : «que la Cour d'Appel a constaté que le pacte de préférence avait fait l'objet d'une publication régulière avant la vente contestée». [...]
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