Commentaire de l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 26 mai 2006 : la notion de pacte de préférence

Extraits

[...] LES AVANTS-CONTRATS / COMMENTAIRE D'ARRET DE LA CHAMBRE MIXTE DE LA COUR DE CASSATION EN DATE DU 26 MAI 2006 LE PACTE DE PREFERENCE L'avant-contrat est un terme dégagé par la doctrine, désignant des contrats dits préparartoires destinés à réglementer la négociation du futur contrat définitif, économiquement ou juridiquement plus important. Il existe principalement deux types d'avants-contrats : la promesse de contrat et le pacte de préférence. En l'espèce, Mme A a reçu par acte de donation-partage le 18 septembre 1957, un bien immobilier affecté d'un pacte de préférence. Une parcelle de ce bien a été transmise par donation-partage le 7 Août 1985 à M.Ruini. Ce dernier revend ensuite cette parcelle à la société SCI emeraude le 3 décembre 1985 alors que le bénéficiaire du pacte était Mme X. [...]

[...] ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete février 2003), qu'un acte de donation-partage dressé le 18 décembre 1957 et contenant un pacte de préférence a attribué à Mme Adèle A . un bien immobilier situé à Haapiti ; qu'une parcelle dépendant de ce bien a été transmise, par donation-partage du 7 août 1985, rappelant le pacte de préférence, à M. Ruini A qui l'a ensuite vendue le 3 décembre 1985 à la SCI Emeraude, par acte de M. [...]

[...] Dans un arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 14 février 2007, en l'espèce un homme titulaire d'un bail commercial contenant à son profit un pacte de préférence et d'un fonds de commerce de pharmacie les apporte à une société d'exercice libéral à responsabilitée limitée. L'héritière de la bailleresse vend l'immeuble donné à bail à société civile immobilière. La question qui se posait à la cour de cassation était la suivante : la conclusion d'un contrat entre le débiteur d'un pacte de préférence et un tiers au mérpis du droit du créancier doit-il être sanctionné par la nullité de cette convention ? [...]

[...] En vertu de l'alinéa 2 de l'article 35 du projet de réforme du droit des obligations le contrat conclu en violation d'un pacte de préférence avec un tiers de mauvaise foi est nul Si la mauvaise foi du tiers est caractérisé, la substitution du bénéficiaire dans ses droits est le seul moyen de donner à l'engagement du promettant l'effet qu'en attend le bénéficiaire et par là d'assurer l'efficacité de ce type de convention. Mais, la violation du pacte de préférence, au sens ou il y a conclusion d'un contrat avec un tiers en violation des droits du bénéficiaire du pacte est susceptible de donner lieu à l'ollocation de dommages et intérêts. B. Les effets de la violation du pacte de préférence : l'allocation de dommages et intérêts. [...]

[...] La cour de cassation rejetait le pourvoi au motif que le gérant avait eu connaissance du bail commercial. Le pacte de préférence était opposable à la SCI, les parties à l'apport n'avaient cessé de manifester leur volonté de maintenir leurs obligations et droits contenus dans le contrat du bail initial. L'arrêt du 14 février 2007 est bien une confirmation de ce revirement de jurisprudence du 26 mai 2006. Dans un arrêt de la 1ère chambre civile de la cour de cassation du 11 juillet 2006, la cour de cassation a admis que la SCI emeraude était censée connaître l'existence du pacte de préférence en raison de l'opposabilité aux tiers des actes de donation partage, la SCI avait ainsi commis une faute de négligence en ométtant de s'informer des obligations mises à la charge de son vendeur La jurisprudence postérieure adopte donc la même position que l'arrêt du 26 mai 2006. [...]