"La substitution est un mirage ; plus on croit se rapprocher d'elle, plus elle s'éloigne". La substitution est l'une des sanctions applicables au pacte de préférence en cas de violation par le promettant de celui-ci. Le bénéficiaire peut alors demander cette sanction qui est subordonnée à l'apport de deux conditions réputées drastiques. C'est en ce sens que l'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 25 mars 2009 vient apporter une nouvelle précision importante quant aux conditions de la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur.
En l'espèce, un acte de donation-partage, dressé le 26 novembre 1992, contenait un pacte de préférence à l'égard de Mme X qui lui attribuait des droits sur un immeuble. Le 30 avril 2003, malgré le pacte, Mme X a conclu une promesse synallagmatique de vente sur cet immeuble avec les époux Y, sans qu'il ne soit fait mention du pacte. Durant l'intervalle s'écoulant entre la promesse synallagmatique de vente et la réitération de vente, le notaire, chargé de la rédaction de l'acte final par voie authentique, découvre l'existence du pacte et en informe son attributaire et les futurs acquéreurs. Cependant, un acte authentique de vente a par la suite été signé le 29 septembre 2003. Dès lors, la bénéficiaire du pacte, Mme Z, a demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs, invoquant une violation du pacte de préférence tel qu'il l'est stipulé dans l'acte de donation-partage.
Suite à un premier jugement, la Cour d'appel de Grenoble est saisie en annulation de l'acte par la bénéficiaire et donne droit à la demande formée par cette dernière, le 19 novembre 2007, se fondant sur la jurisprudence antérieure ; à savoir qu'à la date de la vente définitive, les tiers connaissaient l'existence d'un pacte de préférence ainsi que l'intention de la bénéficiaire de s'en prévaloir.
Ainsi, un pourvoi en cassation a été formé par la propriétaire et par les acheteurs au motif qu'il y a violation des articles 1583 et 1589 du Code civil (...)
[...] La Cour de cassation dans son attendu de principe ne relève même pas la possible mauvaise foi du tiers acquéreur et se contente de constater que le contrat de vente est définitivement conclu à partir du moment où il y a conclusion de la promesse. Elle précise ainsi que les deux conditions cumulatives d'application de la substitution s'apprécie à la date de la promesse de vente Cependant, il convient de préciser qu'à cette date, les époux Y ne connaissaient pas l'existence de ce pacte de préférence, la propriétaire ne les ayant pas informés. [...]
[...] Prouver que le tiers a conclu la vente en connaissant l'existence du pacte de préférence mais aussi qu'il savait que le bénéficiaire de ce pacte avait l'intention de contracter. En l'espèce, le tiers a pu avoir la connaissance du pacte de préférence, par le fait du notaire durant la période séparant la promesse synallagmatique de vente et la réitération. De plus, le notaire a spécifié aux acquéreurs que Mme Z souhaitait conserver son droit de préemption. Suite à plusieurs arrêts ayant mis en œuvre la nouvelle jurisprudence de l'arrêt de la chambre mixte, soit pour dire que la preuve de la mauvaise foi était rapportée (Cass. [...]
[...] Il suffira alors au bénéficiaire du pacte de préférence d'accepter la vente pour que le contrat soit conclu. A l'inverse, si le promettant a cédé le bien à un tiers sans respecter le pacte de préférence, comme en l'espèce (Mme X a conclu une promesse synallagmatique de vente, confirmée par acte authentique avec les époux le bénéficiaire (Mme peut prétendre à un droit sur le bien aliéné en violation de sa priorité. Tout dépend alors de la bonne ou mauvaise foi de l'acquéreur. [...]
[...] C'est en ce sens que l'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 25 mars 2009 vient apporter une nouvelle précision importante quant aux conditions de la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur. En l'espèce, un acte de donation-partage, dressé le 26 novembre 1992, contenait un pacte de préférence à l'égard de Mme X qui lui attribuait des droits sur un immeuble. Le 30 avril 2003, malgré le pacte, Mme X a conclu une promesse synallagmatique de vente sur cet immeuble avec les époux sans qu'il ne soit fait mention du pacte. [...]
[...] Par la constitution de la promesse synallagmatique de vente, les époux Y se sont retrouvés acquéreurs et par la même occasion propriétaires du bien immobilier de Mme X et ce, dès la signature. Le renvoi à la conclusion d'un acte formel postérieur apparaît dès lors comme une simple formalité notariale. D'ailleurs, plusieurs auteurs comme Malaurie, Aynès, Gautier ou encore Bénabent expose le fait que la réitération de l'acte n'est en général soit qu'une formalité, soit qu'une dépendance de conditions suspensives diverses et variées. [...]
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