L'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation en date du 25 mars 2009 est relatif au pacte de préférence et à l'appréciation de la mauvaise foi du tiers acquérereur.
En l'espèce, le 30 avril 2003, Mme X a conclu avec les époux Y une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble que Mme X s'est vu attribuer par acte de donation-partage. L'acte authentique fut signé le 29 septembre 2003. Or, un pacte de préférence avait été convenu dans l'acte de donation-partage entre Mme X et Mme Z, qui bénéficiait donc d'une priorité sur la vente de l'immeuble dans le cas où Mme X se décidait à le vendre. Ainsi, Mme Z invoque la violation du pacte de préférence et demande sa substitution dans les droits des acquéreurs dans le compromis de vente (...)
[...] Mais un arrêt de la Chambre mixte de la Cour de Cassation en date du 26 mars 2006, que nous verrons ultérieurement, est venu favoriser le bénéficiaire en lui accordant ce droit mais à quel prix ? II. Une décision discutable Parce que les avant-contrats sont absents du Code Civil, leur régime juridique laisse encore à désirer et entraîne de ce fait des failles et des interrogations quant à la mise en oeuvre des effets et des conséquences du pacte de préférence. [...]
[...] Ici, la critique rejoint également ce que nous avons dit précédemment, concernant les difficultés de la preuve et donc la difficulté de se prévaloir de la substitution. Par ailleurs, il réduit le champs d'application de l'article 1142 du Code Civil en n'accordant pas le droit aux dommages-intérêts au bénéficiaire. Donc au final, l'arrêt de 2006 a voulu bien faire mais n'a pas eu les effets escomptés, si l'on prend en compte la solution de l'arrêt de 2009, puisque la Cour de Cassation statue en faveur des tiers acquéreurs. [...]
[...] Un avant-contrat dont l'inexéctution de l'obligation de faire est sanctionnée Concernant le pacte de préférence, il s'agit un acte par lequel un promettant s'engage envers un bénéficiaire à lui proposer en priorité la conclusion d'un contrat si il décide de conclure. Mais quelles sont les natures des obligations émanant du pacte de préférence ? qu'engagent-elles? Du point de vue du promettant, celui-ci n'a pas une obligation de donner. En effet, le pacte de préférence ne le contraint pas à une obligation de vendre son bien mais seulement à une obligation de faire. Autrement dit, le promettant est tenu d'une obligation de proposer la priorité dans le cas où il déciderait de vendre le bien en question. [...]
[...] La question de la preuve est un énorme obstacle au bénéficiaire dans sa demande de substitution dans les droits des acquéreurs surtout dans la situation où le promettant et les tiers acquéreurs se sont entendus et convenus d'une conclusion de la vente entre eux, ou dans le cas où aucune publicité n'a eu lieu, d'autant plus qu'un arrêt de la Cour de Cassation rendu en date 16 mars 1994 est venu affirmer que le pacte de préférence publié ne suffit pas en lui-même de constituer la mauvaise foi du tiers puisqu'il ne dit rien sur la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir. Par ailleurs, la mauvaise ou bonne foi du promettant ne devrait-elle pas, elle aussi être mise à épreuve ? même s'il est vrai qu'un promettant n'ayant pas respecté ses obligations est contraint au paiement de dommages-intérêts. Cet encadrement assez souple peut s'expliquer par le fait que le pacte de préférence est régie par aucune disposition du Code Civil et que ses seules sources sont les jurisprudences encore récentes comme nous allons le voir. [...]
[...] Certes, la Cour d'Appel et la Cour de Cassation se fondent sur le même critère pour rendre leur solution mais ne statue pas dans le même sens. En effet, la Cour d'Appel met en avant que les tiers ont eu connaissance du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir au moment de la réitération devant notaire du compromis de vente tandis que la Cour de Cassation retient l'appréciation de la mauvaise foi à la date de la promesse de vente. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
