Commentaire d'arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 27 mars 2008 relatif aux promesses unilatérales de vente

Extraits

[...] Commentaire d'arrêt Cassation, 3ème civile mars 2008 Société Ogic Par un arrêt du 27 mars 2008, la Troisième chambre civile de la Cour de Cassation a dû repréciser quelques règles relatives à la promesse unilatérale de vente. En l'espèce, une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble et sur la commercialité de celui-ci valable jusqu'au 15 octobre 1999 a été consentie le 30 juillet 1999 par acte notarié à la Société Ogic (bénéficiaire). Dans la promesse il y a une clause qui stipule que celle-ci est ferme et définitive Le 22 septembre 1999 les deux parties ont convenue de proroger la durée de la promesse unilatérale de vente jusqu'au 30 juin 2000. [...]

[...] La Cour de Cassation permet au bénéficiaire de la promesse d'être un peu mieux protégé en choisissant par avance le mode de sanction d'inexécution de la promesse. Il est peut être dommage que ce soit aux parties de décider de la valeur juridique à donner à la promesse unilatérale de vente. [...]

[...] A cette question la Cour de cassation a répondu par l'affirmative, mais elle a été forcée de constater que sur ce point les actes conclus entre la société foncière Costa et la société Ogic n'étaient pas suffisamment clairs sur le fait que les parties avaient décidé d'écarter l'article 1142 du code civil. Depuis l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 15 décembre 1993, le droit français à subi une évolution dans le domaine de la promesse unilatérale de vente L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 27 mars 2008 permet aux parties préalablement de convenir contractuellement de la sanction applicable en cas d'inexécution de la promesse unilatérale de vente par le promettant (II). I. [...]

[...] Réaffirmation du caractère obligatoire de la promesse unilatérale de vente. La cour d'Appel de Paris en 2006 avait retenu que la promesse unilatérale de vente de la société Costa était devenue caduque au motif que cette dite société avait rétracté son engagement de vendre avant la levée de l'option par la société Ogic. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'Appel de Paris sur ce point. Ainsi, la Haute juridiction réaffirme le caractère obligatoire de la promesse unilatérale de vente. [...]

[...] Pour se faire la Cour de cassation a décidé de définir la promesse unilatérale de vente comme une obligation de faire dont la sanction de l'inexécution est l'allocation de dommages et intérêts aux bénéficiaires. II/ Les sanctions de l'inexécution de la promesse unilatérale de vente par le promettant. La Cour de cassation pose le principe selon lequel les parties peuvent préalablement choisir la sanction : exécution forcée ou dommages et intérêts Une solution critiquable ? Une sanction de l'inexécution préalablement choisie par les parties. [...]