Commentaire d'arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation du 20 mai 2006 relatif à la sanction de l'inexécution du pacte

Extraits

[...] Cette inexécution portée devant la Cour de cassation va connaître un renouveau dans sa sanction, venant rompre avec la jurisprudence traditionnelle. II)L'inexécution du pacte de préférence, une sanction conditionnée Nous montrerons maintenant que si la sanction proposée par les juges est un acte novateur il reste néanmoins un acte prudent a)La sanction, un acte novateur des juges i)La substitution à l'acquéreur La jurisprudence traditionnelle consiste, pour l'inexécution d'un pacte de préférence, en l'octroi de dommages et intérêts. Le 20 février 1962, la 1ère Chambre civile fait droit à l'annulation du contrat passé. [...]

[...] En ce cas, selon l'article 1147 du code civil : débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part». Ainsi, M.Ruini devrait être condamné au versement de dommages et intérêts en faveur de Mme Y en raison de l'inexécution du pacte de préférence dont elle était bénéficiaire. Le pacte de préférence était donc un contrat valablement formé, qui a effectivement était méconnu par M.Ruini. [...]

[...] Le pacte de préférence est un avant-contrat, souvent de vente, au même titre que la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale de vente, c'est-à-dire que c'est un acte signé entre deux ou plusieurs personnes avant la signature du contrat définitif. On peut utiliser un avant-contrat lorsque la conclusion définitive de la vente n'est pas encore possible, ou que l'on veut en différer ses effets. Le pacte de préférence est donc règlementé par le droit commun. Dans le cas qui nous occupe, un bénéficiaire et un promettant ont conclu un pacte de préférence le 18 décembre 1957 pour un bien immobilier. Il s'agissait d'une donation-partage pour un lot dans un immeuble, situé à Haapiti. [...]

[...] M.Ruini a donc méconnu son obligation de faire, acte sanctionné par l'article 1142 du Code Civil : «toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur». En principe, l'obligation de faire ne se résout par des dommages et intérêts que lorsque la réparation en nature est impossible. Or, il apparaît que la Cour d'Appel a fait ici une mauvaise application de cet article. En effet, les juges ont déclaré impossible la réparation en nature, alors que d'après les juges de la Cour de cassation : juge ayant le pouvoir de prendre une décision valant vente entre les parties au litige». [...]

[...] Ils ont par là amorcé un changement dans la position traditionnelle de la jurisprudence, en subordonnant l'annulation du contrat à la connaissance de l'existence du pacte de préférence, et la connaissance de l'intention des bénéficiaires de s'en prévaloir. Par ailleurs, le 16 juin 1999, les juges de la 3ème Chambre civile avaient fait un nouveau pas en déclarant la substitution possible par exception, si le contrat consenti au tiers l'était sous condition suspensive du non exercice du pacte de préférence. [...]