Commentaire de l'arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006 : la sanction de l'inexécution d'un pacte de préférence

Extraits

[...] La difficulté d'exposer la double preuve Pour que la substitution soit prononcée, il faut donc apporter une double preuve. Cet apport n'est pas chose aisée. En effet d'une part le tiers acquéreur devait avoir connaissance de l'existence du pacte et d'autres part de l'intention du promettant de se prévaloir de ses obligations liées au pacte. L'exécution forcée est soumise à la mauvaise foi du tiers acquéreur. Hors la mauvaise foi est une notion subjective, qui appartient à chacun. Il est donc extrêmement difficile de la mettre en évidence. [...]

[...] Nous verrons tout d'abord l'affirmation par la Cour de cassation d'une possible substitution comme sanction de l'inexécution du pacte et dans un second temps que l'exécution forcée est soumise à une double condition I. L'affirmation par la Cour de cassation d'une possible substitution comme sanction de l'inexécution du pacte La Cour de cassation affirme que la substitution du bien constitue une sanction de l'inexécution du pacte ce qui constitue un revirement de jurisprudence A. L'annulation et la substitution comme sanction de l'inexécution Un pacte de préférence constitue un avant contrat dans lequel le promettant s'engage envers le bénéficiaire à lui proposer la vente de son bien pour le cas où il se déciderait à vendre. [...]

[...] A mon sens il serait relativement choquant qu'il se voit punir pour une faute dont il n'est en rien responsable. Il faut relativiser l'éventuelle déception du bénéficiaire, se dernier ne s'étant pas réellement projeté dans l'avenir puisque l'éventuelle acquisition du bien était soumise au fait que le promettant se décide un jour à vendre. En revanche dans le tiers lui aura vraiment formé des projets d'avenirs. La substitution est donc difficile à obtenir, mais la double preuve est nécessaire afin d'éviter toute injustice. [...]

[...] Les juges pour former leur décision doivent pouvoir s'appuyer sur quelque chose de concret, de prouvé. De simples allégations ne suffisent pas, même si elles sont vraies, le juge ne peut pas considérer des allégations comme véridiques sans avoir aucune preuve concrète. On pourrait presque suggérer le fait que le juge présume la bonne foi du tiers acquéreur et que concernant celle de la bénéficiaire, quant au fait qu'elle ne se soit pas vue proposer le bien, ce qui pourrait- être véridique, il ne la renie pas mais il exige qu'elle soit complétée par une preuve. [...]

[...] Dans cet arrêt du 26 mai 2006, la Cour de cassation siégeant en chambre mixte a du traiter la question de la sanction de l'inexécution d'un pacte de préférence par le promettant de ce dernier. En l'espèce, Mme Adèle A se voit attribuer par acte de donation-partage, contenant un pacte de préférence qui est un avant-contrat, un bien immobilier. Une parcelle de ce bien est transmise par acte de donation- partage à M. Ruini, lequel rappelait le pacte de préférence. [...]