Commentaire d'arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 14 juin 2006 relatif au refus de renouvellement d'un bail

Extraits

[...] aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. X . ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille six. Commentaire d'arrêt Le bail est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier affecté à une activité commerciale. [...]

[...] De plus, le bailleur peut ne pas motiver son refus de renouveler le contrat de bail, et cette absence d'obligation de motiver le refus permet ainsi d'écarter la nullité du congé lorsque le refus est motivé par des motifs erronés. II- L'indifférence du défaut de motivation du refus Le refus du bail doit être justifié sauf si une indemnité d'éviction à été prévue dans le congé. L'absence d'une nécessité de motivation Au terme du bail, seul le congé comportant refus de renouvellement du bail et refus de toute indemnité d'éviction doit être motivé. Le congé qui comporte une offre de renouvellement dispose, par elle-même, d'une motivation suffisante. [...]

[...] Le motif justifié du congé Le congé pour construire ou reconstruire permet au propriétaire, d'une part, de reprendre les lieux loués à l'expiration d'une période triennale, et, d'autre part, de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en offrant un local de remplacement, selon les dispositions de l'article L 145- 18 du Code de commerce. Mais ce débat sur la motivation du congé devient sans objet lorsque le congé est signifié pour le terme du bail, avec offre d'indemnité d'éviction : toute autre motivation est alors superflue. Dans notre situation, le congé est motivé par une absence d'activité depuis 1996. Les motivations n'étant pas superflues, le congé n'en demeurait pas moins valable. Répondant à l'ensemble de ces critères, la société bailleresse n'avait aucune obligation de verser une indemnité d'éviction, et par conséquent. [...]

[...] A défaut, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité". Pourtant, l'article L. 145-9, section du Code de commerce indique sauf motifs légitimes, le preneur doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction et c'est sur ce texte que se fondait l'argumentation du bailleur ; il est ainsi établi une distinction entre les congés qui n'ont pas à être motivés, ceux qui s'accompagnent du paiement de l'indemnité d'éviction, et les autres Ainsi, il ressort de cet arrêt deux choses : d'une part, il est loisible au bailleur de refuser le renouvellement du bail et que d'autre part, le refus de renouveler doit être motivé s'il n'y a pas d'indemnité d'éviction de prévu. [...]

[...] En l'espèce, la société bailleresse refusa de renouveler le bail des locaux à usage commercial, sans indemnité d'éviction. En cas de conflit, le montant d'une indemnité d'éviction peut être évalué par les tribunaux et l'indemnité accordée peut-être très élevée ; en effet, l'indemnité comprend, en principe, la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation pour l'acquisition d'un fonds de même valeur. En l'espèce, le locataire forma un pourvoi l'indemnité d'éviction. [...]