Commentaire de l'arrêt rendu par la Chambre mixte de la Cour de cassation le 26 mai 2006 relatif aux avants-contrats

Extraits

[...] Jurisprudence récente: possibilité de substitution sous deux conditions Un revirement de jurisprudence a été observé dans l'arrêt rendu le 26 mai 2006 par la Chambre mixte de la Cour de cassation. En effet, le bénéficiaire d'un pacte de préférence est désormais en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur. Cependant, pour qu'une sanction soit infligée à l'acquéreur, deux conditions doivent être réunies: il faut tout d'abord que le tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. [...]

[...] Jurisprudence antérieure: refus de substitution La jurisprudence antérieure prévoyait qu'en cas de violation du pacte de préférence (c'est-à-dire en cas de violation d'un contrat par lequel une partie s'engage envers une autre à ne pas conclure avec des tiers un contrat déterminé avant de lui en avoir proposé la conclusion à des conditions similaires) si le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir alors le contrat pouvait être annulé. Cette jurisprudence a été contestée principalement à cause de la double preuve requise pour l'annulation du contrat. Elle n'admettait pas la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur (exemple: Cass. Com mars 1989 ou encore Cass. 3ème civ avril 1997). [...]

[...] Le paiement de dommages et intérêts ne s'effectue que si l'exécution en nature est impossible. Ensuite, elle fait valoir que la violation du pacte de préférence doit entraîner l'inefficacité de la vente conclue malgré ces termes avec le tiers et en la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur. Enfin, elle fait valoir que son pacte de préférence est opposable à tous, car concernant un bien immeuble, il a fait l'objet d'une publication à la Conservation des Hypothèques. Le problème de droit auquel était confrontée la Cour de Cassation peut donc être formulé ainsi: la violation d'un pacte de préférence peut-il entraîner la substitution du bénéficiaire du pacte dans les droits de l'acquéreur? [...]

[...] Arrêt chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006 L'arrêt rendu le 26 mai 2006 par la Chambre mixte de la Cour de cassation est intéressant parce qu'il opère un revirement de jurisprudence sur la sanction de la violation d'un pacte de préférence. En effet, cet arrêt vient à l'encontre d'une jurisprudence constante qui refusait toute substitution de droits de l'acquéreur au bénéficiaire. Les faits de l'espèce étaient les suivants: un acte de donation- partage, dressé le 18 décembre 1957, attribuait à Mme Adèle A un bien immobilier. [...]

[...] Avenir de cette jurisprudence Les deux preuves étant quasiment impossibles à apporter, les commentateurs suggèrent à la Cour de Cassation d'infléchir sa jurisprudence pour instaurer sur la deuxième condition (preuve que l'acquéreur avait connaissance de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ) une présomption. Si un pacte de préférence existe, le bénéficiaire serait présumé vouloir exercer son droit de préférence. Il appartiendrait alors à l'acquéreur de prouver que tel n'était pas le cas. Cette solution proposée par la doctrine faciliterait l'obtention de la substitution des droits de l'acquéreur au bénéficiaire en cas de violation du pacte de préférence. [...]