La promesse synallagmatique de vente, c'est le contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage à conclure un contrat de vente à des conditions déterminées au profit d'une autre personne, le bénéficiaire, qui s'engage à acheter à ces conditions. Ce terme juridique trouve son équivalence dans la vie courante à travers le « compromis ». C'est en fait un avant-contrat, c'est-à-dire l'acte signé entre deux ou plusieurs personnes avant la signature du contrat définitif. On peut utiliser un avant-contrat lorsque la conclusion définitive de la vente n'est pas encore possible, ou que l'on veut en différer ses effets.
Dans le cas présent, il s'avère que M. Jarry, propriétaire, et M. Lionard, acquéreur potentiel, ont conclu une promesse synallagmatique de vente par acte sous seing privé, l'objet de la vente étant un immeuble, appartenant à M. Jarry. Or, il apparaît que ce dernier refuse finalement de vendre son bien au cocontractant. Celui-ci va alors assigner M. Jarry devant la juridiction compétente de 1er degré, en réalisation forcée de la vente de l'immeuble concerné (...)
[...] Il faut ici distinguer les différentes promesses synallagmatiques de vente. Elle peut en effet avoir été conclue sous réserve de l'accomplissement d'une condition : obtention d'une autorisation administrative, d'un prêt Le contrat est valablement formé et ses effets sont suspendus à la réalisation de ladite condition. Il existe également le cas de la vente à terme : les parties à la promesse vont décider de retarder le transfert de propriété et des risques et l'exécution de la vente à la signature de l'acte authentique et au paiement du prix. [...]
[...] Enfin, le 20 décembre 1994, la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation fera droit à M.Lionard sur la base de l'article 1589 du Code civil, et renverra l'affaire devant la CA de Grenoble. Dans cette affaire, les juges ont soulevé un problème de droit particulier : quelles sont les conséquences de l'inexécution d'une PSV, sachant que celle-ci était soumise à réitération par acte notarié ? La solution qu'ils ont annoncé a été rédigée par la suite en ces termes : «Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté, par motifs adoptés, l'accord des parties sur la chose et sur le prix, et sans relever d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la Cour d'Appel n'a pas donné de base légale à sa décision.». [...]
[...] Néanmoins, si cette capacité est facultative, une fois spécifiée au contrat, elle devient obligatoire. On n'a alors plus à faire à une simple obligation de faire, mais bien à un acte de vente. b)La réitération par acte authentique, source de vente L'insertion par les parties de la réitération de la promesse de vente par un acte authentique va donc changer la nature de l'avant-contrat. En effet, l'accomplissement de cette formalité par acte notarié va permettre le transfert de propriété de la chose du vendeur à l'acheteur. [...]
[...] COMMENTAIRE d'arrêt 3e Chambre civile décembre 1994 Introduction : La promesse synallagmatique de vente, c'est le contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage à conclure un contrat de vente à des conditions déterminées au profit d'une autre personne, le bénéficiaire, qui s'engage à acheter à ces conditions. Ce terme juridique trouve son équivalence dans la vie courante à travers le compromis C'est en fait un avant-contrat, c'est-à-dire l'acte signé entre deux ou plusieurs personnes avant la signature du contrat définitif. [...]
[...] Nous verrons pour cela que si la réitération n'est qu'une simple faculté elle entraine néanmoins des effets de droits, dont l'accomplissement nécessaire de la vente a)La réitération par acte authentique, simple faculté i)un élément facultatif de validité Une fois que les conditions générales de validité de la promesse synallagmatique de vente ont été remplies, il appartient aux parties la possibilité d'ajouter une formalité supplémentaire. Ils ont en effet la capacité de prévoir que la vente ne sera formée valablement qu'à l'accomplissement de cette dernière formalité. [...]
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