Cet arrêt intervient quelques années après la loi du 6 juillet 1889 qui protège le droit des locataires. Il s'agit donc d'une illustration des principes affirmés par cette loi. En l'espèce, un bail a été consenti à des preneurs par un acte authentique du 27 novembre 1981. Selon les termes de ce bail, il devait expirer au décès des preneurs. Cependant la propriétaire donne congé à chacun des preneurs le 24 juin 1989. Une action en justice est alors intentée. La Cour d'appel de Rennes, par un arrêt du 13 mars 1992, déclare le congé donné aux preneurs valables. En effet elle considère que le décès des preneurs est un événement inconnu et imprévisible. Le fait que le bail ne mentionne pas une durée fixe et déterminable à l'avance permet donc aux parties de le résilier quand elles le souhaitent. Les preneurs forment alors un pourvoi en cassation. La question qui s'est posée aux magistrats est la suivante : est-ce que le décès du preneur constitue une durée d'expiration du bail fixe et déterminable ne permettant donc pas la résiliation unilatérale du bailleur ? La Cour de cassation répondit par l'affirmative, cassa et annula l'arrêt rendu par la Cour d'appel. En effet, elle affirme que le décès des preneurs constitue un terme incertain et donc que le bail est conclu pour une durée déterminée. La résiliation unilatérale du bailleur avant l'expiration du terme fixé n'est donc pas valable.
Nous étudierons dans un premier temps les justifications relatives à la détermination de la date (I) puis nous verrons les effets de cette solution eu égard à la protection des locataires (II).
I- La détermination de la date retenue
Le fait qu'un événement certain mais incertain quant à sa date de sa réalisation permette de constituer une date fixe d'expiration du bail (A) constitue un assouplissement des conditions relatives à la date du bail à durée indéterminée (B) (...)
[...] Commentaire de l'arrêt du 18 janvier 1995 rendu par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation Cet arrêt intervient quelques années après la loi du 6 juillet 1889 qui protège le droit des locataires. Il s'agit donc d'une illustration des principes affirmés par cette loi. En l'espèce, un bail a été consenti à des preneurs par un acte authentique du 27 novembre 1981. Selon les termes de ce bail, il devait expirer au décès des preneurs. Cependant la propriétaire donne congé à chacun des preneurs le 24 juin 1989. [...]
[...] Cependant la Cour de cassation ne retient pas cette solution. Pour décider qu'il s'agit d'un événement certain, elle met en avant la certitude de la survenance de cet événement. En effet le décès des preneurs interviendra nécessairement même si on ne connait pas précisément la date de réalisation. Même si la réalisation de l'évènement est incertaine et imprévisible, la Cour de cassation censure la solution de la Cour d'appel étant donné qu'il s'agit d'un événement certain. Elle réalise donc une application large de la qualification de terme puisqu'elle prend également en compte le terme incertain pour justifier que le contrat de bail comporte une durée fixe et déterminable. [...]
[...] Cela permet donc de protéger les locataires contre les résiliations abusives. Depuis ces dernières années de nombreuses lois édictent des dispositions protégeant les locataires et permettant dans certains cas d'assurer leur maintien dans les lieux c'est-à-dire dans le lieu d'habitation qu'il loue. Une des lois les plus importantes dans ce domaine et la loi du 6 juillet 1989. [...]
[...] La Cour de cassation répondit par l'affirmative, cassa et annula l'arrêt rendu par la Cour d'appel. En effet, elle affirme que le décès des preneurs constitue un terme incertain et donc que le bail est conclu pour une durée déterminée. La résiliation unilatérale du bailleur avant l'expiration du terme fixé n'est donc pas valable. Nous étudierons dans un premier temps les justifications relatives à la détermination de la date puis nous verrons les effets de cette solution eu égard à la protection des locataires (II). [...]
[...] Une affirmation du principe de la force obligatoire des conventions Ce principe découle de l'article 1134 du Code civil selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites En l'espèce, les parties, lors de la formation du contrat, avaient décidé que le bail prendrait fin au moment du décès des preneurs. La bailleuse, en donnant congé aux preneurs, n'a donc pas respecté ses engagements. Selon l'alinéa 2 de l'article précédemment cité, les stipulations des contrats peuvent être révoquées lorsque la loi l'autorise ou lorsque les parties au contrat ont donné leur consentement. En l'espèce la bailleuse n'était donc pas autorisée à résilier unilatéralement le contrat de bail. [...]
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