L'équilibre entre les deux parties dans un contrat est une notion indispensable aujourd'hui. La Cour de cassation s'attache à faire de cet équilibre une notion fondamentale. Dans cet arrêt rendu par la Troisième Chambre civile le 15 décembre 2010, la Cour de cassation a dû rappeler la distinction à effectuer entre la nullité de la vente pour un prix vil et l'action en rescision pour lésion.
En l'espèce, un propriétaire a conclu deux prêts successifs avec le même prêteur. Ces prêts ont notamment été garantis par une hypothèque prise, notamment sur une parcelle assortie d'une promesse unilatérale de vente de celle-ci ainsi que des constructions en cours d'achèvement. L'emprunteur, n'ayant pas reçu le remboursement du prêt a alors levé l'option d'achat de ladite parcelle, ce qui a conduit le prêteur à agir en justice pour obtenir la nullité de la vente.
Le propriétaire demande la nullité de la vente pour vileté du prix. La cour d'appel de Basse-Terre, dans un arrêt rendu le 19 juin 2009, déboute le propriétaire de sa demande. Celui-ci forme donc un pourvoi en cassation.
L'arrêt attaqué retient que la demande en nullité de la vente pour cause de lésion de plus des sept douzièmes dans le prix d'un immeuble n'est plus recevable après l'expiration de deux années à compter du jour de la vente. Dès lors, en vertu de l'article 1676 du Code civil, l'action en rescision pour lésion doit être déclarée forclose.
Pour les juges, il s'agit de savoir si l'action en nullité pour vileté du prix est soumise à la prescription de l'action en rescision pour lésion.
Plus largement, doit-on fait état d'une distinction entre l'action en rescision pour lésion et l'action en nullité pour vileté du prix, ou bien ces deux actions sont-elles confondues ?
La Cour de cassation casse l'arrêt rendu par la cour d'appel au visa de l'article 1591 et 1676 du Code civil en relevant que « l'action en nullité pour vileté du prix est distincte de l'action en rescision pour lésion et n'est pas soumise à la prescription de deux ans applicable à celle-ci ». Autrement dit, la Cour de cassation affirme la distinction existante entre l'action en rescision pour lésion dans la vente d'immeuble et l'action en nullité de la vente pour vileté du prix.
Ainsi, l'absence de prix doit conduire à la nullité du contrat de vente (I), les conséquences de cette nullité pour vileté du prix obéissant à un régime spécifique, différents de celui de l'action en rescision pour lésion (II) (...)
[...] Ce dernier, affirmait que le prix est sérieux pourvu qu'il ne descende pas tellement bas qu'il soit certain qu'il n'en a été parlé que par légèreté et dans l'intention de ne pas l'exiger Il ajoute que l'on appelle prix non sérieux, celui qui a été indiqué pour la forme, nugatorie, et avec l'intention de ne pas l'exiger ; soit qu'il soit l'équivalent de la valeur de la chose, soit qu'il soit modique, c'est toujours là qu'il faut en revenir Dès lors, si l'on suit l'analyse de Troplong toutes les fois qu'un prix a été stipulé avec l'intention de l'exiger, il est sérieux Ainsi, peu importe que le prix soit dérisoire ou non, dès que celui-ci est sérieux, il suffit à considérer qu'il y a un contrat. Dès lors, la sanction ne peut qu'être la lésion. Cette analyse, qui n'est pas retenue par la Cour de cassation peut, peut- être, expliquer la réticence des juges du fond de confondre vileté du prix et lésion. En l'espèce, les juges du fond ont pu considérer qu'il n'y avait pas de prix vil dans la mesure où la vente avait pour motif de compenser la dette du propriétaire. [...]
[...] Si celle-ci ne permet pas d'offrir une sécurité au vendeur, elle permet, à celui qui a fait une bonne affaire, de conserver la chose. Toutefois, il ne semble pas que cette solution soit opportune, au moins en raison des principes qui gouvernent le droit des contrats. Il semble plus judicieux de s'en tenir à un prix de vente déterminé et désigné par les parties, l'absence de ce prix pouvant entraîner la nullité. Reste que l'appréciation souveraine des juges du fond, relativement à ce prix, rends la sanction aléatoire et qu'il serait sûrement plus judicieux de réexaminer cette question. [...]
[...] La Cour de cassation, décide par ailleurs, depuis une jurisprudence contestée du 23 octobre 2007, qu'il s'agit d'une nullité absolue dans la mesure où il manque un élément essentiel du contrat qui peut dès lors être invoquée par tout ceux qui y ont un intérêt. De plus, pour invoquer cette nullité, le demandeur n'aura pas à subir les lourdes contraintes de la preuve de l'existence d'un déséquilibre financier (preuve qui n'est pas toujours facile d'apporter), d'après un arrêt de la Troisième Chambre civile du 16 décembre 1998. [...]
[...] 3ème décembre 2010 L'équilibre entre les deux parties dans un contrat est une notion indispensable aujourd'hui. La Cour de cassation s'attache à faire de cet équilibre une notion fondamentale. Dans cet arrêt rendu par la Troisième Chambre civile le 15 décembre 2010, la Cour de cassation a dû rappeler la distinction à effectuer entre la nullité de la vente pour un prix vil et l'action en rescision pour lésion. En l'espèce, un propriétaire a conclu deux prêts successifs avec le même prêteur. [...]
[...] A)Une nullité du contrat de vente pouvant être consentie pour vileté du prix Il n'appartient pas au juge, en principe, d'intervenir dans un contrat de vente. Celui-ci est la chose des parties. Toutefois, lorsqu'il apparaît qu'un contrat de vente d'immeuble est déséquilibré, le juge peut intervenir et remettre en cause ce contrat. Autrement dit, si la liberté contractuelle permet aux parties de fixer le prix qu'elles souhaitent dans le contrat de vente, le juge peut intervenir lorsqu'il apparaît qu'il y a un déséquilibre économique. [...]
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