Une promesse synallagmatique de vente avait été conclue, entre Mme Barron et M. Bonnefon, sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un permis de construire avant le 30 octobre 1989. Or, le permis de construire n'a été délivré que le 12 janvier 1990. M. Bonnefon avait assigné son cocontractant en réitération de la vente, alors que Mme Barron concluait à la caducité de la promesse et à la condamnation de l'acheteur au paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts.
[...] L'acheteur tenu par une promesse synallagmatique de vente conditionnée à l'obtention d'un permis de construire qui a défailli peut-il exiger la réitération forcée de la vente ?
Plus largement, la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire à laquelle est subordonnée une promesse synallagmatique de vente est-elle stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acheteur ?
Sauf à constater que la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire a été stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acheteur, chacune des parties peut se prévaloir de sa défaillance pour faire constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente.
La Cour de cassation décide qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les articles 1589 et 1168 ensemble du Code civil. Elle remarque, en effet, que la Cour d'appel n'avait pas constaté que « la condition suspensive avait été stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur » (I). Or, elle rappelle « que la défaillance d'une condition suspensive emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente dont peuvent se prévaloir les deux parties » (II) (...)
[...] L'exception en cas de condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif d'une partie Une exception respectueuse de la volonté des parties La Cour de cassation sous-entend cette exception et juge en opportunité en faisant respecter les stipulations du contrat de vente. Chacune des parties doit donc, en principe, pouvoir se prévaloir de la défaillance de la condition. Ce n'est que par exception, lorsqu'il est démontré que la condition n'avait été stipulée que dans l'intérêt exclusif de l'un des contractants, que ce dernier peut être autorisé à y renoncer unilatéralement. Les juges du fond sont souverains quand il s'agit de déterminer si la condition suspensive n'était stipulée qu'au bénéfice exclusif d'une seule partie, Cass. civ. 1ère janvier 1963, Bull. [...]
[...] La solution retenue par l'arrêt commenté est intéressante, car elle rappelle qu'en principe la défaillance de la condition suspensive, soit qu'elle résulte de l'expiration de son délai de réalisation, soit qu'elle naisse de la certitude que l'événement érigé en condition n'arrivera pas, opère de manière automatique, Cass. civ. 3e décembre 2001, Bull. civ. III, numéro 158, 99- voir également pour une condition résolutoire, Cass. civ. 3e janvier 1980, Bull. civ. III, numéro 12, 78- 13.720 : la condition résolutoire lorsqu'elle s'accomplit, opère, sauf stipulation contraire des parties, la révocation de l'obligation sans mise en demeure préalable Une solution traditionnelle L'arrêt n'apporte pas de solutions nouvelles aux deux problématiques sous- jacentes dans cette réponse de la Cour de cassation. Cet arrêt s'inscrit dans une jurisprudence constante. [...]
[...] La Cour de cassation a toujours admis qu'une partie pouvait renoncer unilatéralement au bénéfice de la condition, lorsqu'elle avait été stipulée dans son intérêt exclusif, Cass. com décembre 1962, Bull. civ. III, numéro 522, voir également : Cass. civ. 3e avril 1979, Bull. civ. III, numéro 85, 77- En principe, l'acheteur peut renoncer à la condition suspensive d'octroi d'un permis de construire qui n'a été prévue que dans son seul intérêt (Civ. 3e juin 1996, Bull. civ. no 163; Defrénois obs. [...]
[...] Commentaire de l'arrêt : Civ juillet 1999 Une promesse synallagmatique de vente avait été conclue, entre Mme Barron et M. Bonnefon, sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un permis de construire avant le 30 octobre 1989. Or, le permis de construire n'a été délivré que le 12 janvier 1990. M. Bonnefon avait assigné son cocontractant en réitération de la vente, alors que Mme Barron concluait à la caducité de la promesse et à la condamnation de l'acheteur au paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts. [...]
[...] numéro 167, 95- En matière d'obligations conditionnelles, la caducité présente cependant une particularité très marquée. En principe, cette sanction ne fait disparaître le contrat que pour l'avenir, sans remettre en cause les effets qu'ils avaient pu produire antérieurement, Cass. com novembre 1993, Bull. civ. IV, numéro 371, 91- Or, lorsqu'elle résulte de la défaillance d'une condition suspensive la caducité opère de manière rétroactive, tout comme opère de manière rétroactive la réalisation d'une condition résolutoire, Cass. civ. 3e février 1976, Bull. civ. III, numéro 76, 74- 12.154 . [...]
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