Commentaire de l'arrêt de la chambre civile de la Cour de cassation du 10 février 2004 relatif à la possibilité d'une clause d'irresponsabilité du bailleur

Extraits

[...] En l'espèce, la locatrice du logement contrairement à sa bailleresse, remplie sa part d'obligation. En effet, Madame X s'est acquittée du montant des charges dû au titre du chauffage alors même qu'elle en a été dépourvue pendant plusieurs mois "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1º De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; 2º D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3º D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4º D'assurer également la permanence et la qualité des plantations." 2 "Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail." Page 2 / 7 Nous sommes donc bien en face d'un trouble de jouissance paisible d'un bien loué et c'est ainsi tout naturellement que Madame X a assigné Madame Y (sa bailleresse), la SCI et la société de gestion à lui payer la somme de euros correspondant au montant cumulé des charges. [...]

[...] Le tribunal d'instance de Toulon déboutera Madame X le 16 mai 2002 au motif que "les dispositions contractuelles du bail stipulent que le locataire renoncer à exercer son recours en responsabilité contre le bailleur en cas de troubles apportés à sa jouissance par des tiers" ; le chauffage étant en effet placé sous la responsabilité de la copropriété et son installation ou son entretien relevant du syndic ou du représentant de la copropriété tous deux tiers par rapport à Madame la bailleresse. Madame X forme alors un pourvoi en cassation et c'est le 10 février 2004 que la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation casse et annule dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal d'instance de Toulon. [...]

[...] L'éviction peut trouver sa cause dans des troubles de droit ou de fait venant du bailleur mais aussi de tiers Civile 3ème octobre 1974 : Bull. civ. III, Article R321-2 du Code de l'organisation judiciaire Page 3 / 7 Concernant ces derniers, le bailleur n'en doit, en principe, pas garantie5 mais une seconde distinction a été opérée par la jurisprudence : - Si les troubles résultent de tiers tout à fait étranger à la chose louée (comme par exemple des squatteurs qui occuperaient l'appartement loué), le principe s'applique et donc le bailleur n'en devra pas garantie. [...]

[...] Les juges d'instance n'ont par conséquent pas cherché à protéger Madame X mais ce raisonnement ne semble pas être celui de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation qui pose une limite quant à l'application de cette clause. B). Une possibilité d'exonération contractuelle à tempérer En faisant prévaloir la loi des parties, le tribunal d'instance de Toulon a délaissé la protection du locataire, "partie faible" au contrat de bail et n'a pas fait prévaloir le droit au logement. [...]

[...] On note effectivement une tendance jurisprudentielle à opérer une distinction selon que les troubles de fait proviennent du bailleur ou de tierces personnes. Nous pouvons également noter que pour faire droit à sa demande, Madame X s'est adressée au tribunal d'instance de Toulon qui a statué en 1er et dernier ressort. En effet, les tribunaux d'instances ont une compétence exclusive concernant les actions dont le contrat de louage d'immeubles est l'objet, la cause ou l'occasion ; ils statuent en dernier ressort si le litige porte sur une somme inférieure à euros4. [...]