Cour de cassation, 11 mars 2021, clause résolutoire, propriété commerciale, résiliation de plein droit, contrat de bail commercial, manquement contractuel, location, infraction, droit personnel, renouvellement du bail
En l'espèce, les propriétaires d'un immeuble, les bailleurs, ont conclu avec une société un bail commercial prévoyant une clause résolutoire en cas d'impayés.
Après avoir constaté des défauts de paiement, les bailleurs délivrent au locataire un commandement de payer. Le locataire a aussitôt régularisé sa situation à l'exception des frais de poursuite visés dans la clause résolutoire s'élevant à environ 90 €.
C'est dans ce contexte que les bailleurs saisissent le juge des référés pour faire constater la résolution, ordonner l'expulsion et réclamer à titre de provision une indemnité d'occupation.
Le juge du fond donne gain de cause aux bailleurs et c'est ainsi que le locataire interjette appel.
[...] Par ailleurs, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial ne peut être obtenue qu'à l'issue d'une procédure précise de mise en œuvre. L'intervention du juge est limitée à la vérification de la régularité du commandement, en la forme et au fond, à la constatation de l'infraction au regard des dispositions du bail et sa persistance à l'issue du délai contractuel. Mais les juges du fond n'ont pas à apprécier la gravité du manquement contractuel à l'origine de la mise en œuvre de la clause résolutoire (Cass. [...]
[...] Dès lors il s'agit de se demander si l'acquisition de plein droit d'une clause résolutoire convenue entre les parties peut-elle faire échec à la « propriété commerciale » du preneur d'un bail commercial ? Finalement, les hauts juges répondent que « La "propriété commerciale" du preneur d'un bail commercial protégée par l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme s'entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. [...]
[...] Toutefois, l'argument n'a pas su convaincre. En effet, la Haute juridiction a considéré que la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant, « par motifs propres et adoptés, que la locataire n'avait pas payé les frais de poursuite dans le délai visé par les commandements de payer et que les clauses résolutoires avaient été mises en œuvre de bonne foi par les bailleurs au moment de la délivrance des commandements ». En outre, notons que l'arrêt emploie l'expression « propriété commerciale » avec des guillemets, car elle est juridiquement inexacte, d'où la nécessité de régler le conflit de deux propriétés. [...]
[...] Cour de cassation, 3e chambre civile mars 2021, n° 20-13.639 - Clause résolutoire et propriété commerciale Selon Joël Monéger, cet arrêt « sera gravé dans tous les traités, manuels et autres ouvrages consacrés au droit des baux commerciaux », et que « c'est l'arrêt qu'aucun étudiant, qu'aucun praticien ne pourra ignorer ». Signe de l'importance de cette décision. En l'espèce, les propriétaires d'un immeuble, les bailleurs, ont conclu avec une société un bail commercial prévoyant une clause résolutoire en cas d'impayés. [...]
[...] L'atteinte alléguée par la société H n'entre pas dans le champ d'application de l'article 1er précité, qui ne s'applique pas lorsqu'est en cause, non pas le droit au renouvellement du bail commercial, mais, comme en l'espèce, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire convenue entre les parties. Dès lors, la cour d'appel n'a pas violé l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ». Ainsi, la Cour de cassation a défini pour la première fois ce que l'on nomme couramment la « propriété commerciale ». C'est ici que se situe le principal apport de l'arrêt. En effet, la « propriété commerciale » renvoie plus à une réalité économique que juridique. [...]
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