Cas pratique, droit des biens, usufruit, nu-propriétaire, fonds de commerce, ses portefeuilles de valeurs mobilières, bail commercial, réduction de loyers, avenant au contrat, article 578 du Code civil, article 595 du Code civil, indemnité d'éviction, article L. 145-14 du Code de commerce, jouir de la chose, renouvellement du bail, accord exprès, article 591 du Code civil, article 617 du Code civil, article 589 du Code civil, article 605 du Code civil, article 618 du Code civil, destination du bien, usage commercial, arrêt Baylet
Un riche propriétaire, père de deux filles, travaille depuis longtemps avec un ami à lui. Il veut anticiper sa succession. Pour cela, il donne à une de ses filles l'usufruit d'un manoir. À sa seconde fille, il donne l'usufruit de certains de ses portefeuilles de valeurs mobilières pour qu'elle puisse se former à la finance et satisfaire son train de vie, notamment sa passion des bijoux. Enfin, à son ami, il donne l'usufruit de son fonds de commerce de restauration française haut de gamme. Cet ami le gère déjà depuis longtemps. Il lui donne également l'usufruit de l'immeuble qui abrite ce fonds de commerce. Tous ces usufruits ont été stipulés sans terme.
1. L'ami décide de constituer un usufruit d'usufruit sur le fonds de commerce. Il le concède à son cousin, apprécié du riche propriétaire. Malheureusement, ce cousin décède.
Par ailleurs, il libère l'immeuble et le loue à un vendeur de vêtements pour un bail commercial d'une durée de 9 ans. Ce bail est conclu avec le consentement du riche propriétaire ayant concédé l'usufruit. Au bout de 7 ans de vente, le preneur à bail demande une réduction de loyers, car ses ventes s'effondrent. L'usufruitier accepte. Au jour du renouvellement du bail, le riche propriétaire découvre l'avenant au bail, réduisant le montant du loyer. Par ailleurs, il refuse le renouvellement du bail.
2. L'usufruitière du manoir décide de le louer. Elle décide notamment de louer l'aile gauche à une famille qui a plusieurs chiens puis ensuite à un couple qui fait un grand mariage. Son père constate que le parquet est très endommagé. L'aile droite a été louée à un ébéniste et un vendeur d'antiquités égyptiennes, alors qu'elle était destinée à l'habitation.
3. L'usufruitière du portefeuille de gestion consomme les fruits de son portefeuille et n'en accroit pas la rentabilité. Elle vend avant leur terme, 150 000 euros d'obligations alors que leur valeur montait, elle en a ensuite acquis d'autres plus risquées et dont la valeur est tombée quasiment à zéro. Les obligations vendues vaudraient aujourd'hui beaucoup plus qu'auparavant.
Ensuite, elle a encore vendu des actions dont le prix de vente a été encaissé sur son compte. Les actions vendues valent, encore une fois, aujourd'hui, plus cher qu'auparavant.
Elle a consommé les intérêts et les dividendes produits par les actions du portefeuille. Elle ne transmet néanmoins aucune information à son père.
[...] Ce refus ne pourra donc pas être nul. En revanche, il s'agit de s'interroger sur qui, du nu-propriétaire ou de l'usufruitier, sera tenu de payer l'indemnité d'éviction due au preneur à bail, lésé par le refus de renouvellement du bail. La cour d'appel ayant décidé que le nu-propriétaire et l'usufruitier seraient tenus in solidum du paiement de cette indemnité a vu son arrêt cassé par la Cour de cassation le 19 décembre 2019. Cette dernière considère que seul l'usufruitier ayant la qualité de bailleur est tenu de payer cette indemnisation. [...]
[...] Néanmoins, ce droit est limité par l'article 618 du Code civil qui vient disposer que l'usufruit peut cesser en cas d'abus de jouissance. C'est ce que vient sanctionner la Cour de cassation dans un arrêt Baylet du 12 novembre 1998. La Cour de cassation est venue juger qu'un portefeuille de valeurs mobilières ne constitue pas un ensemble de biens consomptibles par un premier usage. Par ailleurs, la nue-propriétaire était fondée à demander à ce que l'usufruitière lui indique la consistance et la valeur du portefeuille. [...]
[...] Le cousin a donc obtenu l'usufruit du fonds de commerce. Il est alors usufruitier du fond de commerce et l'ancien usufruitier est devenu nu-propriétaire sur son usufruit. Mais le cousin décède. Il s'agit alors de savoir si l'usufruit revient à l'usufruitier cédant ou au nu-propriétaire ayant donné l'usufruit du fonds de commerce à son ami. L'article 617 du Code civil vient disposer que l'usufruit s'éteint à la mort de l'usufruitier et que le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son droit d'usufruit. [...]
[...] Elle peut donc être condamnée à effectuer les travaux d'entretien du plancher. En cas de refus, l'article 618 du Code civil vient sanctionner par la déchéance d'usufruit. Si l'usufruitière laisse dépérir le bien, faute d'entretien, le nu-propriétaire est fondé à demander la déchéance d'usufruit. L'usufruitière doit effectuer tout travail d'entretien et cela inclut l'entretien du plancher. En cas de défaut d'entretien, le nu-propriétaire peut agir pendant la durée du bail pour forcer la réparation. Sinon, une action en déchéance d'usufruit peut être intentée à l'encontre de l'usufruitière défaillante. [...]
[...] Une des conditions de validité de l'avenant fait défaut : l'accord du nu-propriétaire. Donc ce contrat ne possède pas toutes les conditions lui permettant d'être valide. Le nu-propriétaire peut donc agir en nullité de l'avenant qui ne respecte pas la condition de son accord exprès. Le nu-propriétaire aurait dû accepter cette réduction de loyer pour que l'avenant soit valablement conclu. À défaut de cet accord, l'avenant peut être déclaré nul. Le nu-propriétaire dispose d'une action en nullité à l'encontre de l'avenant. [...]
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