Cas Pratique I :
Un bail est un contrat de droit privé accepté par deux parties et ayant force de loi dans la mesure ou il n'est pas contraire à la loi elle-même. Ce type de contrat est très réglementé et empêche en règle générale les propriétaires peu scrupuleux d'agir comme bon leur semble en abusant de la faiblesse de leur co-contractants.
Mlle X conclut un bail avec la société « Quiloutout » le 3 janvier 2003, ce bail est soumis à la loi du 20 juin 1987 dont l'article 3 prévoit que la durée minimale du bail ne peut excéder 6 ans et l'article 10, que le loyer ne peut être révisé qu'à l'occasion de la conclusion du nouveau bail.
Une loi du 2 août 2004 a modifié la loi du 20 juin 1987. Cette nouvelle loi dispose du fait que le bail ne peut être conclu que pour une durée supérieure à un an et que le loyer est révisable tous les ans à la date anniversaire du contrat initial.
L'article 22 prévoit que cette loi est d'ordre public.
Suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, le bailleur de Mlle X la contacte pour l'informer que son bail prendra fin le 3 janvier 2007, que son nouveau loyer est doublé par rapport au loyer initial et qu'elle lui doit un complément de loyers pour l'année 2005.
Le bailleur de Mlle X est il dans son bon droit ?
Il convient dès lors de s'intéresser plus particulièrement, dans un premier temps au cadre d'application de la loi du 2 août 2004 (I.) pour ensuite pouvoir envisager une réponse quand à l'échéance du bail (II.)
[...] Ces mensualités diminueront donc par la suite. Toutefois, le taux de 12% est défini comme conseillé par la loi du 21 janvier 2005. Ce qui revêt à cette disposition un caractère supplétif: et donc non d'ordre public. Mr. X devra donc certainement payer à taux maximal reconnu par la loi. [...]
[...] La prise de décision unilatérale de la part du bailleur est donc un non- respect flagrant du bail. En matière contractuelle, les modalités de calculs du loyer obéissent à certaines règles auxquelles le bailleur doit se conformer en bonne et due forme, l'arbitraire est donc illégal. Le différend sera porté devant le tribunal compétent suivant les règles de procédure prévues au chapitre V du présent titre. Pour la détermination de la compétence, le loyer pris en considération est celui qui était payé antérieurement à l'application de la présente loi. [...]
[...] Cette nouvelle loi dispose du fait que le bail ne peut être conclu que pour une durée supérieure à un an et que le loyer est révisable tous les ans à la date anniversaire du contrat initial. L'article 22 prévoit que cette loi est d'ordre public. Suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, le bailleur de Mlle X la contacte pour l'informer que son bail prendra fin le 3 janvier 2007, que son nouveau loyer est doublé par rapport au loyer initial et qu'elle lui doit un complément de loyers pour l'année 2005. Le bailleur de Mlle X est il dans son bon droit ? [...]
[...] A présent, intéressons nous aux modalités de remboursement du prêt. II. Modalités du Remboursement du prêt En matière contractuelle, la loi qui prévaut est l'ancienne loi. Cependant, les lois d'ordre public ont un effet immédiat. La loi du 21 janvier 2005 est une loi d'ordre public, puisqu'elle se réfère à l'usure», qui est un délit pénal. En revanche, (article 2 du Code Civil) cette loi ne pourra pas être rétroactive, et Mr. X ne pourra pas demander le remboursement des mensualités antérieures à l'entrée en vigueur de la loi du 21 janvier 2005. [...]
[...] Application de l'arrêté du 23 juin 2000. Selon l'article 2 du décret du 5 novembre 1870, les lois et décrets sont applicables à Paris un jour après leur publication et partout ailleurs un jour après leur publication au journal officiel. L'arrêt de la Cour de Cassation du 26 janvier 1938 énonce que "la publication doit comprendre l'ensemble des faits ayant pour objet de porter à la connaissance du public le texte nouveau et l'écoulement du délai de publicité." La Cour de Cassation estime que seule l'arrivée du journal officiel à la sous-préfecture du lieu où se situe la personne en litige fait courir le délai d'un jour. [...]
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