Droit des biens, conflit de voisinage, servitude, portail commun, division des biens, propriété des biens, fonds contigus, droit de puisage, ancien propriétaire, publicité, acte notarié
Mme Mayer était propriétaire de deux fonds contigus entre lesquels existait un passage matérialisé par un petit portail. Ayant décidé de quitter la région, elle vend simultanément les deux fonds, l'un à Mme Scavo, et l'autre aux époux Solis, sans que l'acte opérant séparation des fonds contienne des mentions concernant l'aménagement préexistant.
Trois mois plus tard, Mme Scavo constate que les époux Solis ont obstrué le passage. Elle leur demande de respecter la servitude dont son fonds est bénéficiaire. Mais les époux Solis font valoir que l'instauration d'une servitude de passage aurait été contraire à l'objet de la séparation des fonds, à savoir permettre au propriétaire de vendre les deux fonds au meilleur prix. Selon eux, il y aurait donc lieu de considérer que l'intention de l'aliénateur commun était de vendre les fonds comme libres de toute charge.
Par ailleurs, Mme Scavo reçoit un coup de fil de Mme Van De Kamp visant à la prévenir qu'elle viendra le samedi suivant pour exercer le droit de puisage que Mme Mayer lui avait consenti par un acte sous seing privé, six mois auparavant. Le notaire, alerté par Mme Scavo, confirme à cette dernière qu'aucune servitude de puisage grevant le fonds n'a été publiée au bureau des hypothèques. Mais Mme Scavo s'inquiète compte tenu de ce qu'elle s'est engagée à prendre le bien en l'état.
Qu'en pensez-vous ?
[...] Force est de constater que le cas d'espèce ne relève ni d'un titre ni d'une prescription trentenaire. Dès lors, l'article 693 du Code civil énonce que : « Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ». L'article 694 du Code civil énonce quant à lui que : « Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ». [...]
[...] Mais, en tout état de cause, la convention n'a fait l'objet d'aucune publicité ni d'aucune mention dans l'acte de vente puisque l'acquéreur en ignorait l'existence. Le fait que ce dernier se soit engagé à acheter le bien en l'état ne décharge pour autant pas le vendeur des obligations résultant de l'article 1638 du Code civil, à savoir informer l'acheteur de l'existence de toute servitude. Dans de telles circonstances, le droit de puisage accordé à ce tiers est inopposable aux présents propriétaires des fonds, qui pourront s'y opposer. [...]
[...] Ensuite, s'agissant de l'apparence de la servitude, l'existence du passage matérialisé par un portail ne fait aucun doute. Toutefois, cet élément devra être apprécié par le juge qui se prononcera d'après l'intention du constituant et les circonstances qui ont entouré la création de l'état de fait. Finalement, l'hypothèse de l'existence d'une servitude par destination du père de famille prédomine, mais devra toutefois souverainement être appréciée par le juge. Par ailleurs, en application de l'article 1638 du Code civil, le propriétaire du fonds servant, lésé, pourra agir en réparation contre le vendeur qui ne l'a jamais informé de l'existence de cette servitude. [...]
[...] Il est donc nécessaire que ce droit ait été établi en défaveur du fonds servant au bénéfice du fonds où le puisage de l'eau s'effectue. Ce droit ne peut avoir été rédigé uniquement en faveur d'une personne nommée : il doit s'agir d'une charge imposée à un fonds et utile pour un autre fonds. Toutefois, la servitude ne peut être constituée que par un acte notarié ensuite publié. À défaut, il ne pourra produire d'effets à l'égard des tiers et des futurs acquéreurs. [...]
[...] Après que l'un des acquéreurs (du fonds servant) ait obstrué le passage, le second le somme de le libérer au motif que son fonds en est bénéficiaire (le fonds dominant). Toutefois, le propriétaire du fonds servant refuse sous prétexte que les deux fonds ont fait l'objet d'une séparation et que le maintien de cette servitude ne résulte pas de la volonté du propriétaire originaire ayant séparé les deux fonds afin de les vendre au meilleur prix. Il n'existe selon lui, plus de servitude. Le passage situé entre les deux fonds contigus constitue-t-il une servitude ? [...]
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