M. Jean Veuplus, locataire étudiant majeur et capable, a conclu un contrat de bail d'habitation d'un bien immobilier situé à Montpellier, rédigé au visa de la loi du 6 juillet 1989, par l'intermédiaire d'une agence immobilière, personne morale et bailleur au nom de Mme Mona Stère, propriétaire physique majeure et capable du bien.
Etant devenu salarié à Paris, M. Jean Veuplus n'use du bien loué qu'un week end sur trois pendant lequel il fait du tapage nocturne.
Mme Mona Stère, propriétaire, a donné congé par lettre recommandée à M. Jean Veuplus qui conteste la validité de ce congé.
a. Qualification en termes juridiques de la question
La question est ici de savoir si le congé donné par Mme Mona Stère à son locataire M. Jean Veuplus est valable.
En d'autres termes : Le congé donné par le propriétaire et bailleur d'un bien immobilier à son locataire pour cause de tapage nocturne récurrent est-il valable si le bail a été rédigé au visa de la loi du 6 juillet 1989 ?
b. Détermination de la règle applicable
L'article 15 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ».
Ainsi, cet article prévoit que pour que le congé donné à son locataire soit valable, il faut que le bailleur le justifie par une décision de reprise ou de vente du bien loué, ou encore par un motif légitime et sérieux tel que l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations (...)
[...] Application de la règle aux faits de l'espèce En l'espèce, la réponse ministérielle de novembre 2010 n'ayant aucune valeur juridique, elle n'a aucune incidence pour l'agence immobilière qui n'est donc pas liée par cette réponse et donc pas tenue d'en respecter les termes. Cependant, cette réponse est basée sur des décisions jurisprudentielles, et notamment celle de 1956, qui ont, quant à elles, une certaine valeur juridique, mais certes moins importante que les dispositions légales. Dès lors, si l'agence immobilière n'est pas obligée de communiquer les pièces justificatives au locataire; puisqu'aucun texte législatif ne l'y contraint, la tendance jurisprudentielle pourrait éventuellement donner lieu à la légalisation de cette obligation. [...]
[...] Dans ce cas, le preneur du bail ne peut agir que contre le tiers à l'origine de ces troubles et non contre le bailleur. A ce titre, la jurisprudence des 1ere et 3eme chambres civiles des 24 janvier 1961 et 4 mars 1987 a considéré que Le fait par un locataire d'exercer des droits découlant de son bail ne peut avoir pour effet de le faire considérer comme un tiers au sens de l'art et qu'ainsi le bailleur est tenu de réparer le dommage résultant du trouble de jouissance qui en résulte pour un colocataire Ainsi, cette jurisprudence considère que les locataires ne sont pas des tiers au sens de l'art De même, un arrêt du 29 mai 1991 a confirmé cette position en prononçant la responsabilité du bailleur à l'égard du locataire pour troubles de jouissance imputables aux agissements des autres occupants de l'immeuble, dont le bailleur doit répondre. [...]
[...] La famille étant composée de nombreux enfants en bas âge, est gênée par le tapage nocturne imputé à M. Jean Veuplus et assigne Mme Mona Stère, propriétaire, en violation de la garantie d'éviction. a. Qualification en termes juridiques de la question La question est ici de savoir si la famille peut légitimement assigner Mona Stère en violation de la garantie d'éviction. En d'autres termes : Le locataire peut-il légitimement assigner son propriétaire en violation de la garantie d'éviction pour cause de trouble anormal du voisinage du fait d'un autre locataire, de ce même propriétaire, situé dans le même immeuble? [...]
[...] De plus, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 reprend les mêmes termes que cet article en énonçant que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location Concernant le tapage nocturne, l'article R.623-2 du Code pénal prévoit que Les bruits ou tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d'autrui sont punis de l'amende prévue pour les contraventions de la 3e classe Ainsi, cet article sanctionne le tapage nocturne d'une amende, le classant dans la catégorie des infractions pénales. c. Application de la règle aux faits de l'espèce En l'espèce, M. Jean Veuplus s'est rendu coupable de tapage nocturne. [...]
[...] Jean Veuplus qui conteste la validité de ce congé. a. Qualification en termes juridiques de la question La question est ici de savoir si le congé donné par Mme Mona Stère à son locataire M. Jean Veuplus est valable. En d'autres termes : Le congé donné par le propriétaire et bailleur d'un bien immobilier à son locataire pour cause de tapage nocturne récurrent est-il valable si le bail a été rédigé au visa de la loi du 6 juillet 1989? [...]
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