M. Z est décédé en laissant pour recueillir sa succession ses trois enfants : M. A, M. B et M. C, ainsi que deux petits enfants M. E et Mme F venant en représentation de M. D prédécédé. Sa succession se compose de diverses parcelles agricoles toutes louées par un bail rural à M. Agri, de la maison de famille sise à Annecy, et d'une vingtaine de parcelles de terrain à bâtir situées à Pringy.
Les relations entre les héritiers de M. Z n'ont jamais été très bonnes et l'indivision successorale créée entre eux n'améliore pas la situation. Aucun d'eux ne souhaite rester dans cette indivision et tous demandent un partage. N'arrivant pas à s'entendre et ne trouvant pas d'acquéreurs ils vous demandent d'organiser une vente par adjudication afin de sortir définitivement de l'indivision avec toutefois certaines exigences :
- Tous les héritiers sont d'accord pour que la maison d'habitation située à Annecy reste dans la famille et soit attribuée à un des cohéritiers.
- M. A voudrait vendre les parcelles agricoles à un de ses amis, M. Epson. Les autres héritiers souhaitent seulement les vendre au meilleur prix.
- Plusieurs indivisaires sont intéressés par les parcelles de terrains à bâtir.
Comment, en fonction des attentes des clients, réaliser le cahier des charges et purger les éventuels droits de préemption ?
[...] Si l'acquéreur est un indivisaire, le droit de préemption deviendra caduc. - La purge des droits de préemption : La procédure de purge est particulière en matière de vente par adjudication car on ne connait pas le prix de vente. * Concernant, la maison de famille, pas de purge car la vente aura forcément un caractère déclaratif grâce à la clause d'exclusion des tiers. * Pour les terrains à bâtir, il faudra vérifier si la commune n'a pas un droit de préemption. [...]
[...] La clause devra prévoir la forme de la surenchère, le taux et le délai. En l'espèce il faudra prévoir un délai supérieur à vingt jours pour laisser le temps au preneur de préempter ou non. Mise à prix : La mise à prix n'est pas obligatoire. Si aucune mise à prix n'a été préalablement fixée, la première offre d'achat à l'ouverture des enchères est considérée comme un chiffre de base pour une discussion ouverte entre les propriétaires et les acquéreurs éventuels. [...]
[...] Le vendeur n'est nullement tenu de communiquer au preneur le cahier des charges ni même de lui faire connaître la mise à prix, toutefois, avant la convocation, le notaire devra "un mois au moins avant l'adjudication" informer la SAFER "des conditions de celle-ci". Le preneur et la SAFER auront la possibilité de se substituer à l'adjudicataire en vertu de son droit de préemption. Le preneur dispose alors d'un délai de 20 jours à compter de l'adjudication pour faire connaître au notaire chargé de la vente, sa décision de faire valoir son droit de préemption. La SAFER dispose d'un délai d'un mois pour préempter, donc, une dizaine de jours en plus du preneur, pour préempter si ce dernier ne l'a pas fait. [...]
[...] Aucun d'eux ne souhaite rester dans cette indivision et tous demandent un partage. N'arrivant pas à s'entendre et ne trouvant pas d'acquéreurs ils vous demandent d'organiser une vente par adjudication afin de sortir définitivement de l'indivision avec toutefois certaines exigences : - Tous les héritiers sont d'accord pour que la maison d'habitation située à ANNECY reste dans la famille et soit attribuée à un des cohéritiers. - Monsieur A voudrait vendre les parcelles agricoles à un de ses amis Monsieur EPSON. Les autres héritiers souhaitent seulement les vendre au meilleur prix. [...]
[...] Comment, en fonction des attentes des clients, réaliser le cahier des charges et purger les éventuels droits de préemption ? Solution II convient pour le notaire chargé de cette affaire, de prévoir une réquisition d'instrumenter servant de preuve littérale et circonstanciée pour permettre au notaire de réclamer par la suite, en cas de retrait du bien avant les enchères ou de non-adjudication, les frais de publicité et autres qui auraient été engagés. - La réalisation du cahier des charges Comme pour toute vente ordinaire, le notaire devra dans les délais voulus accomplir les formalités habituelles : demander les états civils, vérifier la capacité des vendeurs, obtenir les divers diagnostics relatifs aux immeubles, etc . [...]
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