Cas pratique, usufruitier bailleur, décès l'usufruitier bailleur, Code civil, nu-propriétaire, annulation du bail, pleines propriétaires
Suite au décès de sa femme, Paul Lutrel est devenu usufruitier d'une maison, la nue-propriété revenant aux filles de sa femme, Ann et Margery Hardy. Le 1er juillet 2010, il a conclu un bail avec son neveu Denis Lutrel portant sur cette maison, pour une durée de 20 ans et avec un loyer de 3000 euros par mois. Le 5 juillet 2011, Paul Lutrel se noie, et ses belles-filles vont alors découvrir le bail conclu avec Denis, et souhaitent faire quelque chose comme elles ne l'aiment pas.
[...] En l'espèce, l'usufruit porte sur un immeuble, les fruits que récolte Paul sont donc civils, consistant en des loyers qui résultent du bail, car selon l'article 584 du code civil, les fruits civils sont les loyers des maisons Selon l'article 595 du code civil, l'usufruitier bénéficiant de l'usus et du fructus, peut, seul, donner à bail le bien. Ainsi, il n'a pas besoin d'avoir l'autorisation du nu-propriétaire. En effet, par exemple, l'usufruitier peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds de commerce (civile 1ère novembre 1986). Mais, la position est différente s'il s'agit d'un fonds rural ou d'un immeuble à usage commercial car dans ce cas-là il doit recueillir le concours du nupropriétaire. [...]
[...] Suite au décès de l'usufruitier, ses belles-filles nu-propriétaires qui n'étaient pas au courant du bail peuvent-elles le faire annuler ? Il y aura donc lieu de voir le régime applicable au bail en présence d'un usufruitier puis de voir les effets que le décès de cet usufruitier emporte sur le bail (II). I / La possibilité pour l'usufruitier de donner le bien à bail : Paul Lutrel en tant qu'usufruitier d'une maison, a-t-il la possibilité de soumettre ce bien à bail sans informer ses belles-filles en leur qualité de nu-propriétaires ? [...]
[...] Ici, le bail en quelque sorte prend donc fin quelque temps après le décès de l'usufruitier bailleur. Dans ce sens, la Cour de cassation considère que le nu-propriétaire est fondé, suite au décès de l'usufruitier, à délivrer congé au locataire pour la fin de la période de neuf ans en cours, quel que soit le régime juridique de la location consentie (cour d'appel de Versailles octobre 1998). En l'espèce, le bail a été conclu le 1er juillet 2010 pour une durée de 20 ans, donc jusqu'au 1er juillet 2030. [...]
[...] Il agit donc ici en tant que bailleur. Ainsi, l'usufruitier bailleur est tenu de toutes les obligations du bailleur (civile 2ème décembre 1961), il ne peut pas répartir ses charges avec le nu-propriétaire (civile 3ème juin 2006). Par conséquent, Paul Lutrel en tant qu'usufruitier d'une maison, n'a pas commis de faute en donnant ce bien à bail à son neveu sans en informer les nu-propriétaires. II / L'impact du décès de l'usufruitier bailleur sur le bail : L'usufruitier bailleur étant décédé, le bail continue-t-il de jouer jusqu'à l'arrivée de son terme, étant conclu à durée déterminée ? [...]
[...] En conclusion, Paul Lutrel en tant qu'usufruitier avait bien la possibilité de donner à bail à son neveu la maison sur laquelle il dispose de l'usus et du fructus, et cela sans en informer les nupropriétaires. Cependant, celles-ci étant devenues pleines propriétaires du bien suite au décès de Paul, elles ne pourront notifier à Denis Lutrel de quitter les lieux que neuf ans après la conclusion du bail, soit le 1er juillet 2019. Elles pourront alors bénéficier pendant ces neuf années des loyers versés par le locataire. [...]
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