Cas pratique nº1 - Le neveu de Dominique Bonnefoi a conclu un compromis en la forme authentique chez un notaire en vue d'acquérir un appartement. Le notaire lui précise qu'un autre compromis a été signé sur le même bien, mais que cela ne pose aucun problème s'il vient à publier en premier son compromis en la forme authentique à la conservation des hypothèques. Le fait de publier l'acte en premier emporte-t-il transfert de propriété ?
Cas pratique nº2 - Un particulier, Denis, passe une commande en vue d'acquérir des meubles. Cependant, le hangar où se trouvaient entreposés les meubles qu'il devait récupérer depuis une semaine prend feu et le magasin qui lui a vendu ces meubles lui réclame 3 000 euros. Est-il tenu de payer des meubles détruits par la force majeure alors même qu'il n'était pas en possession de ces derniers ? Qui est tenu de supporter les risques ?
Cas pratique nº3 - Jules a signé un compromis en vue d'acquérir un hôtel or avant même que la vente soit réitérée par acte authentique, l'hôtel a brûlé et le vendeur lui réclame 1 000 000 euros. Sur qui pèsent les risques lors d'une vente immobilière non réitérée par acte authentique ?
Cas pratique nº4 - Jules a acheté une décapotable à Laurent d'une valeur de 10 000 euros. La capote de la voiture qui était possédée par le vendeur a été emportée par une tempête et le vendeur n'entend pas restituer la somme payée par l'acheteur. L'acheteur peut-il prétendre à récupérer le prix payé pour l'achat d'un bien si celui-ci n'est plus conforme à celui pour lequel il avait conclu un contrat de vente ?
Cas pratique nº5 - Laurent, qui devait réceptionner la maison qu'il avait fait construire en concluant une vente en l'état futur d'achèvement vient de se rendre compte qu'elle a été détruite par la chute d'arbres. Le constructeur est sûr qu'il n'est pas responsable. Dans une maison en état futur d'achèvement prête à être réceptionnée, sur qui pèsent les risques ?
[...] En effet, lorsque la vente porte sur une chose de genre, le transfert aura lieu une fois la chose identifiée et les parties peuvent également prévoir une clause dans le contrat qui prévoit que le transfert sera retardé. Parfois, le transfert de propriété et le transfert de risque viennent à être dissociés. Tout d'abord, les parties peuvent toujours par une clause particulière dissocier les deux. Ensuite, si l'acheteur met en demeure le vendeur de lui livrer la chose c'est-à-dire de lui mettre à disposition celle-ci, les risques repassent sur la tête du vendeur sauf si la chose aurait également péri si elle avait été chez l'acheteur. [...]
[...] Cas pratique - le transfert de propriété et le transfert de risques Il s'agit d'un cas pratique portant sur le transfert de propriété et le transfert de risques questions viennent à se poser. Existence de droits concurrents sur un même bien immobilier et transfert de propriété Le neveu de Dominique Bonnefoi a conclu un compromis en la forme authentique chez un notaire en vue d'acquérir un appartement. Le notaire lui précise qu'un autre compromis a été signé sur le même bien mais que cela ne pose aucun problème s'il vient à publier en premier son compromis en la forme authentique à la conservation des hypothèques. [...]
[...] Qui est tenu de supporter les risques? Le transfert des risques est en principe lié au transfert de propriété de sorte que les risques suivent la propriété de la chose. C'est l'application de l'adage res perit domino. Selon l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé La règle est également prévue à l'article 1138 du Code civil pour tous les contrats translatifs de propriété. [...]
[...] *Première chambre civile 1 août 1950 Bulletin I n°184 En cas de VEFA, dès l'achèvement, le transfert de propriété ne rencontre plus d'obstacle et peut s'effectuer avant même toute livraison, par le simple fait que la chose est parvenue en état d'être livrée. [...]
[...] C'est donc à bon droit que le vendeur lui réclame 3000 euros. III) La clause de réitération en matière immobilière Jules a signé un compromis en vue d'acquérir un hôtel or avant même que la vente soit réitérée par acte authentique, l'hôtel a brûlé et le vendeur lui réclame 1000000euros. Sur qui pèse les risques lors d'une vente immobilière non réitérée par acte authentique? En principe, le transfert de propriété s'opère comme vu ci-dessus solo consensu c'est à dire lors de la conclusion du contrat, lors de l'échange des consentements, or le Code civil n'impose pas ce mode de transfert. [...]
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