Ça y est. Vous êtes notaire ! Associé dans une petite étude dans les environs d'Annecy vous avez récemment fait le choix d'embaucher un jeune notaire stagiaire actuellement en DSN: Benjamin. Tout se passe très bien, mais il vient régulièrement paniqué dans votre bureau déstabilisé par les difficultés qu'il rencontre. Vous vous faites toujours une joie de l'éclairer.
Aujourd'hui c'est Monsieur Touperdu qui lui pose problème. Benjamin vient vous voir suite à la conversation téléphonique qu'il vient d'avoir avec ce dernier. Monsieur Touperdu lui a expliqué qu'il avait conclu il y a maintenant une dizaine d'années un bail emphytéotique avec Monsieur Sol portant sur un terrain d'alpage situé au cœur du domaine de la Cluzaz. Monsieur Touperdu y a alors édifié un petit gite qui selon lui "fonctionne plutôt bien". Mais aujourd'hui, il ne supporte plus le rude climat montagnard et rêve de soleil toute l'année. Or le bail n'arrive à terme qu'en 2040 !
Il souhaiterait donc avoir des informations tant civiles que fiscales sur la possibilité et les effets d'une éventuelle cession. Benjamin n'ayant pas su quoi répondre, a dit à Monsieur Touperdu qu'il préférait se renseigner sur la question avant de le rappeler.
Monsieur Touperdu lui a affirmé être propriétaire du gite. Il en est « sûr et certain puisque c'est lui qui l'a construit avec les copains ! » Benjamin ne comprend plus rien. Il vous fait part de ses souvenirs de master 2 où on lui avait appris que, selon les règles de l'accession, Monsieur Som est censé devenir propriétaire des constructions et qu'il ne voit donc pas comment, en construisant sur le terrain d'un autre, Monsieur Touperdu pourrait être propriétaire des constructions.
Les propos plus ou moins confus du stagiaire vous démontrent qu'il n'est pas très familier avec le sujet.Mais celui-ci ayant une grande soif d'apprendre, vous lui expliquez les principes fondamentaux qui s'appliquent dans un tel cas.
[...] Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantions et constructions qu'il .juge à propos, sauf les exceptions établies ait titre des servitudes ou services fonciers Il n'y a alors pas deux objets distincts, mais un seul, résultant de l'accroissement opéré. Ainsi en l'espèce l'accession devrait se produire, en principe, de manière automatique du seul fait de l'incorporation sans que Monsieur SOL n'ait à manifester sa volonté de devenir le propriétaire des constructions édifiées. C'est l'article 555 qui pose la règle de fond en ce qui concerne les constructions réalisées par un tiers sur le terrain du propriétaire du sol, ce qui est bien notre cas en l'espèce. [...]
[...] ] L'article 553 du Code civil édicte donc deux présomptions concernant la propriété des constructions. Ainsi en l'espèce Monsieur SOL est présumé avoir fait édifier à ses frais les constructions et en être propriétaire. Mais il ne s'agit là que de présomptions simples, puisque ledit article ajoute : si le contraire n 'est prouvé Ainsi les articles 552 et suivants du Code civil n'étant pas d'ordre public, rien n'interdit, qu'une convention dissocie la propriété du sol et des constructions. Or lorsqu'un tiers réussit à renverser la présomption de l'article 553 il dispose alors d'un droit de superficie sur les constructions Le droit de superficie Nous expliquerons à Benjamin que la doctrine et la jurisprudence considèrent le droit de superficie comme un droit de propriété distinct du droit de propriété du sol. [...]
[...] Le bail emphytéotique a pour effet de dissocier la propriété du sol et des constructions. Ainsi, le preneur peut, sous réserve des droits du bailleur à l'expiration du contrat, aliéner le fonds, l'hypothéquer ou le louer. En l'espèce Monsieur TOUTPERDU est donc bien propriétaire des constructions qu'il a édifiées. Sa propriété est simplement superposée à celle de Monsieur SOL. - Un droit de cession Le caractère cessible n'est pas une manifestation du caractère réel du bien, puisque les droits personnels peuvent également être cédés. [...]
[...] Il fait la distinction entre les cas ou le constructeur a été de bonne foi et celui où il a été de mauvaise foi. En l'espèce Monsieur TOUPERDU semble avoir été de bonne foi au moment de la construction, l'accession immobilière devrait donc. en principe, jouer automatiquement et Monsieur SOL pourrait alors procéder à la suppression des ouvrages édifiés sur son fonds. Mais dans un tel cas il exercera ses prérogatives de propriétaire et la destruction de ces édifices ne pourra donc s'opérer qu'à ses frais. [...]
[...] Le preneur a donc une liberté complète de construire, ou non. Ce droit est déterminant dans le bail emphytéotique. La cour de cassation a ainsi refusé la qualification de bail emphytéotique aux contrats interdisant au preneur tous travaux de construction. Ainsi en l'espèce, Monsieur TOUPERDU, sous réserve du respect de la réglementation en vigueur était libre de construire le gite en question. - Droit de propriété Comme nous l'avons dit plus haut la jurisprudence et la majorité de la doctrine considèrent que le bail emphytéotique est constitutif d'un droit de superficie accordant un droit de propriété temporaire au preneur. [...]
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