M. X est décédé le 1er janvier 2009, sa femme vient vous consulter pour régler sa succession. L'actif successoral se compose essentiellement de biens immobiliers. Madame étant mère au foyer, la perte de revenu du fait du décès de son mari l'inquiète, d'autant plus que la maison familiale, d'une taille conséquente, s'avère très onéreuse à l'entretien. Ainsi, M. et Mme X étaient propriétaires de deux parcelles de terrains sises à Sévrier cadastrées section CD n° 17 et 81.
Mme X vient nous consulter afin d'envisager la solution de valorisation la plus pertinente pour son patrimoine. En effet, sa première intention était de vendre sa propriété pour un prix de 770 000 €. Cependant son neveu, étudiant en droit lui a déconseillé cette solution et a évoqué l'hypothèse d'une opération immobilière de plus grande importance qui pourrait intéresser les professionnels de l'immobilier.
[...] Soit : 1820*1,20= 2184 m2 En cas de non prise en compte du COS résiduel. Ou 1320*1,20= 1584 m2 En cas de prise en compte du COS résiduel. Selon les estimations du marché immobilier ce type de montage permettrait à notre cliente : 1. De vendre sa maison pour une somme de Euros 2. De négocier les droits à construire sur ses propriétés à hauteur de 400 Euros le m2 de SHON en prenant en compte leur emplacement. Soit Euros en cas de prise en compte du COS résiduel ou Euros en cas de non prise en compte du COS résiduel. [...]
[...] La solution du détachement de parcelle permet donc de retrouver des droits à construire importants. Cette solution permet donc déjà à Mme X de vendre 3 parcelles : - Une parcelle de terrain où est édifiée une belle propriété de 500m2. - Une parcelle de terrain de 3000m2 permettant de construire 600m2 - Une parcelle de terrain de 6100 m2 où il est possible de construire : 6100 X 0,20= 1220 m2. *Dans une seconde hypothèse, la commune a pu prévoir dans son PLU la prise en compte du COS résiduel. [...]
[...] Dépassement de COS En vertu de la loi SRU, un dépassement de COS pourra être envisagé pour la construction de logements locatifs sociaux. Ce dépassement devra être prévu dans le PLU et sera applicable dans la commune à l'ensemble des zones du plan pour lesquelles un COS a été fixé par délibération du conseil municipal, (C.urb art L.127-2 et R.127-1). Ce dépassement ne pourra être autorisé que dans la limite de 20%. En l'espèce, le promoteur intéressé par l'opération immobilière pourra envisager la création de logements locatifs sociaux. Dans ce cas, le COS applicable sera majoré de 20%. [...]
[...] Toutefois, lorsqu'une construction a déjà été édifiée sur un terrain, le propriétaire ne peut réaliser sur les parties non bâties de ce terrain que des constructions correspondant aux possibilités de construire résiduelles au regard des possibilités offertes par l'application du coefficient d'occupation du sol au terrain considéré. Or, en l'espèce, une construction a déjà été édifiée sur la parcelle CD n°17 d'une SHON de 500m2. Soit un COS de 0,20 pour une parcelle de 4150 m2. II est donc possible de construire : 0,20 X 4150 = 830 m2. Or, la construction existante est de 500m2. Les droits à construire résiduels sont donc de 330m2. Par conséquent, les droits à construire résiduels sur cette parcelle sont faibles et n'intéresserons pas les professionnels de l'immobilier. [...]
[...] Mme X peut effectivement vendre sa propriété et le terrain nu adjacent pour un prix total de 770.000 euros à un particulier. Mais l'opération peut également intéresser les promoteurs immobiliers dans l'hypothèse de la réalisation d'un programme immobilier. Cette solution ne pouvant être envisagée que si les droits à construire s'avèrent suffisants. II convient donc : d'optimiser au maximum ces parcelles de terrain. Nous envisagerons tout d'abord le détachement d'une partie de la parcelle CD puis transfert de droits à construire d'une parcelle à l'autre. I. [...]
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