L'information de l'emprunteur dans l'assurance des prêts immobiliers

Résumé du document

Que ce soit dans les contrats d'assurance ou de manière générale dans les contrats conclus entre un professionnel et un consommateur, le problème de l'information du consommateur tient plus à la qualité de l'information transmise par le professionnel qu'à l'absence de documents informatifs remis par le professionnel au consommateur. Ces documents peuvent se révéler obscurs pour un consommateur qui n'est pas averti.

Avant de poser la problématique relative à l'information de l'emprunteur dans l'assurance des prêts immobiliers, il convient de faire un bref rappel sur la généralisation de la technique de l'assurance comme garantie du remboursement des prêts et d'envisager les moyens d'assurance autres que les contrats d'assurance de groupe et les contrats individuels qui permettent de garantir le remboursement d'un prêt.

L'expansion économique qui a suivi la fin de la Seconde Guerre mondiale a encouragé bon nombre de personnes à accéder à la propriété et à équiper leur logement. Cette conjoncture économique favorable a commencé à décliner au cours des années soixante. Pour autant le comportement des ménages n'a pas changé, cela ajouté à la réduction du pouvoir d'achat et à la banalisation du crédit, le nombre de personnes endettées a explosé.

Du point de vue des établissements de crédit, l'octroi d'un prêt est un acte de confiance envers l'emprunteur. Or il a été de plus en plus fréquemment confronté à des défaillances de la part des emprunteurs. Le besoin de sécurité des établissements de crédit s'est accru tout autant que les causes de défaillance de l'emprunteur se sont multipliées. L'établissement prêteur a ainsi tendance à multiplier les garanties qui sont de nature à leur permettre de récupérer les fonds prêtés.

L'hypothèque est une garantie indispensable pour un prêt immobilier, car elle attribue de sérieuses prérogatives au profit de l'établissement de crédit. En effet, elle confère à l'établissement de crédit qui en est bénéficiaire tout d'abord le droit de faire vendre aux enchères publiques les biens hypothéqués sans jugement l'ordonnant.

Ensuite, elle permet de vendre l'immeuble quelque en soit le détenteur en vertu du droit de suite. Les inconvénients sont importants, l'inscription de l'hypothèque à la conservation des hypothèques a un coût relativement élevé, la procédure afférente est longue et coûteuse, de plus, l'établissement de crédit peut se retrouver en concurrence avec d'autres créanciers privilégiés, l'hypothèque n'a alors de valeur qu'en fonction de son rang d'inscription.

Les garanties traditionnelles comme l'hypothèque ayant montré leurs limites, la garantie assurance a pu prospérer. Dans un premier temps, l'établissement de crédit a exigé que le bien financé par les fonds prêtés soit assuré de sorte qu'en cas de perte totale ou partielle du bien par le débiteur l'assurance de choses permette de remplacer le bien par l'indemnité d'assurance dans le patrimoine du débiteur qui devra poursuivre le paiement des échéances.

Dans un second temps, les établissements de crédit ont eu recours aux assurances de personnes et l'assurance emprunteurs qui est une assurance temporaire limitée à la durée du crédit qui garantit le remboursement de celui-ci en cas de décès, elle est le plus souvent complétée par des garanties d'incapacité et d'invalidité.

Ainsi, l'assurance emprunteurs apparaît comme une solution idéale du point de vue de l'établissement prêteur : en cas de sinistre l'assureur exécute directement sa prestation entre ses mains. L'adaptation des risques garantis par le contrat d'assurance à la situation personnelle permet à l'organisme de crédit d'être remboursé à coup sûr sans avoir faire jouer les sûretés. Pour autant, les établissements de crédit ont laissé se développer une situation contraire à leurs intérêts à savoir celle de l'inadéquation flagrante des risques couverts à la situation de l'emprunteur.

Les adhérents emprunteurs prennent conscience de cette inadaptation au moment du sinistre, c'est en effet bien souvent à cette occasion qu'ils ouvrent les conditions générales de leur contrat d'assurance. En dehors des contrats individuels et groupes souscrits spécifiquement pour garantir le remboursement du prêt immobilier, l'emprunteur peut également procéder au nantissement du contrat d'assurance ou à la délégation de créance.

Le nantissement est prévu par l'article L. 132-10 du Code des assurances qui en fixe également les conditions de forme. Il s'agit principalement d'un renvoi au nantissement de créance réglementée par les articles 2075 et suivants du Code civil. Cette solution, qui consiste à utiliser l'assurance vie à titre de garantie de paiement présente l'avantage de la simplicité : ce gage est constitué par voie d'avenant signé par le souscripteur (également emprunteur), l'assureur et le créancier gagiste (c'est-à-dire le prêteur de fonds). Dans cette hypothèse le prêteur de fonds se fait désigner comme bénéficiaire.

Cependant, afin que l'établissement de crédit (qui est aussi le créancier gagiste) dispose d'une garantie substantielle il faut que l'acte de nantissement lui confère le droit au rachat du souscripteur (lorsque le contrat comporte une valeur de rachat). Le nantissement du contrat d'assurance vie comporte des inconvénients, notamment en cas de divergence entre la date d'exigibilité de la créance garantie et le terme du contrat.

En effet, lorsque la créance devient exigible après le terme du contrat le créancier doit recourir à l'attribution judiciaire (article 2078 du Code civil), ce mode de réalisation s'avère lourd.

Dans l'hypothèse où la créance devient exigible avant le terme du contrat et même si l'acte de nantissement confère à l'établissement de crédit le droit de rachat, il ne peut l'exercer avant que sa créance soit exigible, car il réaliserait alors la créance engagée.

La délégation de créance est une opération par laquelle le délégant (l'emprunteur) ordonne au délégué (la compagnie d'assurance) d'exécuter sa prestation entre les mains du délégataire (l'établissement de crédit prêteur de fonds). Il est possible de stipuler que l'engagement de l'entreprise d'assurance soit mis en œuvre dès la défaillance de l'emprunteur dans le paiement des échéances du prêt.

Toutefois, la jurisprudence considère que la créance du délégant (l'emprunteur) sur le délégué (l'assureur) est indisponible tant que le délégué ne s'est pas exécuté. Le droit de rachat de l'emprunteur est alors neutralisé jusqu'à l'exécution de ses obligations par l'assureur. La délégation de créance octroie à l'établissement de crédit une priorité absolue sur les créanciers (c'est-à-dire les bénéficiaires désignés) de l'emprunteur au jour de la délégation. Les bénéficiaires désignés recevront le solde après le remboursement à l'établissement de crédit du capital restant dû.