Le devoir de conseil est à l'origine d'une abondante jurisprudence en responsabilité notariale, et malheureusement très défavorable aux notaires au cours des dernières années. M. Clary, grâce à un prêt bancaire, achète deux immeubles à Mme A. La banque inscrit son privilège de prêteur de deniers. Le notaire établit une hypothèque de second rang sur les immeubles acquis par M. Clary au profit de la venderesse.
Suite au défaut de paiement de sa créance, cette dernière fait procéder à la vente des immeubles. Or, le résultat de la licitation est insuffisant pour la payer. Le montant est entièrement assimilé par la banque dont la créance était prioritairement garantie. La venderesse agit contre le notaire au titre d'un manquement à son obligation de conseil.
La question qui se pose devant la haute juridiction est de savoir en quoi consiste le devoir de conseil du notaire qui établit un acte de garantie hypothécaire. Les connaissances juridiques du bénéficiaire, le conseil qui lui est apporté ou encore la qualité de la sûreté doivent-ils jouer sur l'étendue du conseil ? Sur quoi en particulier le notaire doit-il avertir le créancier ? Et, comment doit- il faire ses recommandations ?
[...] L'hypothèque devient alors plus efficace et le remboursement quasiment certain en l'absence de mise en garde. Cela ne devrait-il pas suffire à lui rendre sa place ? [...]
[...] Il importe ici peu que la venderesse ait été profane et qu'elle se sache ou non bénéficiaire d'une hypothèque de second rang. Ce contrôle de l'efficacité entre bien dans le cadre de l'obligation de conseil du notaire puisqu'il dépasse le simple contrôle de la validité de l'acte dans l'optique de l'authentification. L'intérêt est ici de savoir si l'acte a une utilité, s'il permet de garantir les droits des parties. Or, il apparaît que l'acte notarié d'affectation hypothécaire est bien caractérisé par son ambiguïté puisqu'il ne mentionne pas à la venderesse la portée de ces inscriptions. [...]
[...] Elle est génératrice de confiance, tant pour le constituant, qui réalise un acte grave, que pour le créancier qui obtient une garantie de paiement solide. Le notaire est débiteur d'un devoir de conseil envers les parties et doit s'assurer de l'absence de risque de dépréciation économique du bien donné en gage. Par conséquent, le notaire ne peut être tenu que s'il a fait preuve d'une négligence caractérisée : absence de toute vérification de la valeur de l'immeuble, optimisation déraisonnable de cette valeur, silence quant à l'existence de facteurs de dépréciation connus de lui. [...]
[...] Il convient ainsi d'étudier la précision des modalités d'exécution du devoir de conseil et le renouveau de l'attractivité de l'hypothèque par sa forme notarié A. La précision des modalités d'exécution du devoir de conseil Dans l'arrêt du 5 octobre 1999, la Cour de cassation énonce que le notaire a l'obligation d'appeler l'attention du créancier sur les risques d'insuffisance du gage risques d'insuffisances qui auraient été relevés par le biais du contrôle de l'efficacité. Cette obligation d'information n'est pas nouvelle puisqu'elle est le pendant de la première dans la réalisation de l'obligation plus large de conseil. [...]
[...] En effet, si dire que l'hypothèque a récupéré sa couronne serait exagéré, il apparaît que la Cour de cassation aide à lui redonner une attractivité en utilisant la forme notariée. En engageant la responsabilité du notaire pour faute, la cour permet au créancier de se voir dédommager de leur préjudice résidant dans le non-remboursement de leur créance. Ainsi, en cas de manquement à une obligation de conseil très large et par conséquent en cas de dépréciation du bien. Une telle responsabilité donne une sécurité de plus au créancier hypothécaire. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
