Crédit immobilier, établissement de crédit, souscription d'un crédit, cautionnement, cautionnement simple, cautionnement solidaire, garanties de crédits, remboursement d'un prêt, remboursement par anticipation, taux d'endettement, article 2288 du Code civil, durée du prêt, article 2300 du Code civil, article 2307 du Code civil, article 2297 du Code civil, article L 313-3 du Code de la consommation, article 1103 du Code civil, article R 313-25 du Code de la consommation
Antoine DOINEL est médecin. Sa jeune soeur, Lucie, souhaite acquérir un appartement. Afin de financer son achat, elle sollicite le concours d'un établissement bancaire qui est disposé à lui prêter la somme de 180 000 euros. Pour finaliser l'opération, il est demandé à Antoine de se porter caution.
Antoine souhaite bien entendu aider sa jeune soeur, mais s'est toujours montré très suspicieux à l'égard des banques. Il a besoin, avant de s'engager, de connaître le fonctionnement et les conséquences de la caution. Il est en outre surpris de la facilité avec laquelle la banque accepte de prêter 180 000 euros à Lucie car cette dernière n'a pas d'apport et ne peut justifier que d'un revenu mensuel de 2 400 euros grâce à un emploi en CDI qu'elle occupe depuis 6 mois chez un expert-comptable.
- Rappelez à Antoine les principales exigences d'une banque pour l'obtention d'un prêt immobilier et précisez-lui la nature de son engagement en tant que caution ainsi que les conséquences que cela implique.
Antoine a finalement répondu favorablement à sa soeur et veut bien se porter caution. Une offre de prêt a été remise à Lucie par la banque le 8 janvier et Antoine a reçu ce même jour un exemplaire de l'offre.
- Quelles sont maintenant les conditions de l'acceptation de Lucie et Antoine ?
5 ans plus tard, la situation professionnelle et financière de Lucie a évolué très favorablement.
Elle s'interroge sur les conditions du prêt qu'elle a contracté. En effet, celui-ci ne sera remboursé que dans 15 ans et les intérêts versés à la banque sont assez élevés. Elle pense notamment à un remboursement anticipé, mais une clause figurant dans le contrat interdit catégoriquement tout paiement par anticipation. L'établissement bancaire serait prêt à passer outre cette clause du contrat à la condition, toutefois, que Lucie accepte de payer une indemnité correspondant à 5 % du capital restant dû.
- Quels conseils pouvez-vous donner à Lucie ?
[...] Antoine ne peut être engagé qu'à hauteur de ses capacités financières et peut opposer à la banque une surestimation de ses capacités lors de l'étude de son dossier (art 2300 C civ). Toutefois, l'importance de l'engagement d'Antoine va dépendre du type de caution qu'il a accepté : - Caution simple : la caution ne sera mise en jeu qu'après que la banque ait utilisé tous ses moyens de recours contre l'emprunteur dont la défaillance est constatée. - Caution solidaire : la banque peut se retourner contre la caution immédiatement sans inquiéter l'emprunteur au préalable. La banque doit laisser à la caution un minimum de ressources (art 2307 C civ). [...]
[...] Le contrat de prêt immobilier Cas pratique - Rappel des faits Lucie contracte un prêt immobilier de 180 000? pour l'achat de son logement et pour permettre à sa s?ur de se voir octroyé le crédit, Antoine, son frère, se porte caution Sa situation ayant évolué favorablement, Lucie souhaite rembourser son prêt par anticipation mais sa banque lui réclame une indemnité de du capital restant dû. I. Conseils à Antoine A. Principales exigences pour l'obtention d'un prêt - Un taux d'endettement maximal de 35% : c'est la capacité d'emprunt qui permet d'assurer à l'emprunteur un reste à vivre suffisant. [...]
[...] Nature de la caution « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci » (art C. civ). C'est une garantie financière contre les risques d'impayés de l'emprunteur. La caution s'applique à toutes les causes dont résultent les impayés, là où l'assurance emprunteur garantie soit le risque maladie soit le risque accident. Elle est souscrite auprès d'une société de cautionnement (caution prêteur), d'une mutuelle (caution mutuelle) ou auprès d'une personne physique (caution personnelle). [...]
[...] D'abord, Lucie doit vérifier qu'elle ne rentre pas dans un cas exonérant les indemnités et notamment la revente du logement en cas de changement du lieu de travail ou celui de son conjoint. La condition imposée par la banque n'est pas tout à fait exacte. L'indemnité exigée ne peut pas dépasser le montant de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation et du capital restant dû avant le remboursement (art R 313-25 du Code de la consommation). Nous conseillons donc à Lucie de revoir les conditions légales des pénalités avec sa banque. [...]
[...] L'offre de prêt est adressée à l'emprunteur et à la caution déclarée, qui ne disposent que de 10 jours pour la renvoyer signée (c'est le délai de réflexion). - Lucie devra signée le contrat de vente immobilière dans un délai de 4 mois après l'acceptation du prêt, au-delà l'offre est caduque (art. L 313-36 du Code de la consommation). - Et la caution, personne physique, doit obligatoirement s'engager par écrit (par acte notarié ou sous seing privé). A défaut le prêt peut être annulé. [...]
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