En matière d'accession immobilière, le propriétaire du principal devient propriétaire de l'accessoire en application de l'adage accessorium sequitur principale (l'accessoire suit le principal). Toutefois, dans l'hypothèse où une construction (l'accessoire) est réalisée sur un terrain d'autrui (le principal), l'application pure et simple de cet adage ne semble pas être la bienvenue.
La construction sur le terrain d'autrui constitue un cas de figure, parmi d'autres, où il y a une éventualité d'accession. Si le propriétaire du terrain devient, par accession et en application de l'adage superficies solo cedit (ce qui est au-dessus du sol le cède au sol), propriétaire des constructions faites par un tiers avec ses propres matériaux, ce n'est pas pour autant de manière générale et sans contrepartie. En cette matière, le Code civil a consacré plusieurs règles relatives à la propriété des constructions. L'article 553 commence par poser la présomption que, sauf preuve contraire, les constructions appartiennent au propriétaire du terrain. Il s'agit d'une acquisition par accession : la construction considérée comme étant l'accessoire, suit, le terrain, lui, regardé comme étant le principal.
Mises à part les plantations, lesquelles sont aussi soumises à ce régime, la construction sur le terrain d'autrui soulève plusieurs problèmes. En effet, l'article 555 du code civil est considéré comme un texte constituant le droit commun des rapports entre le propriétaire du sol et celui qui a construit sur ce sol. Seulement, sa rédaction est loin d'être explicite puisqu'elle nous donne aucune définition de ce qu'est « la construction ». C'est la jurisprudence qui va l'expliciter ou plutôt fixer la seule et unique caractéristique de la construction susceptible de rendre l'article 555 du Code civil applicable. Par conséquent, d'autres constructions sur le terrain d'autrui dépourvue d'une telle caractéristique seront soumises à des règles différentes.
S'intéresser à ce sujet nous permet de voir l'étendue du droit de propriété foncière résultant de la puissance attractive du sol qui implique l'acquisition de plein droit par son propriétaire des constructions qui y sont élevées.
Seulement, l'accession n'opère pas, on l'a dit, de manière générale. Il convient alors de se demander, d'abord, quelle est la construction sur le terrain d'autrui régie par le droit commun ? Comment il la régit ? Et les principes qui en sont issus sont ils satisfaisants ? Puis, il importe de s'interroger sur d'autres formes de constructions sur le terrain d'autrui existantes et quelles sont les règles qui leur sont applicables ?
On étudiera ainsi successivement la construction sur le terrain d'autrui au sens du droit commun, plus précisément de l'article 555 du Code civil (I) et la construction sur le terrain d'autrui régie par d'autres règles (II).
[...] A ce stade, les difficultés sont minimes, pour ne pas dire inexistantes. Or, les constructeurs sont, en revanche, plus difficilement déterminables. Le texte concerne expressément le possesseur évincé par l'action en revendication du véritable propriétaire, mais cette conception stricte conduirait, on l'a vu, à écarter l'article 555 chaque fois qu'il existe un rapport de droit entre le propriétaire et le constructeur. Heureusement que la jurisprudence l'a écartée. [...]
[...] Cet article concerne le titulaire d'un droit d'usufruit sur un terrain qui y réalise des travaux d'amélioration, mais qui est privé de toute indemnité. L'usufruitier dispose d'un droit d'usage et de jouissance sur le terrain, il est donc normal qu'il songe à faire des travaux de réparation et d'amélioration sur les ouvrages préexistants sur le terrain en cause, voire y faire des constructions nouvelles. Or, l'usage et la jouissance du terrain constituent seulement un droit réel et non pas un droit de propriété sur ledit terrain donc l'usufruitier qui construit est aussi un constructeur qui construit sur le terrain d'autrui. [...]
[...] La jurisprudence considère, en effet, que sont constructeurs, les acquéreurs ou les donataires dont le titre est résolu ou annulé à la suite d'une action en nullité, en réŽsolution, en rescision ou en revendication, en dépit de la rétroactivité qui s'y attache. Elle le fait aussi pour les propriétaires sous condition résolutoire, les bénéficiaires d'une promesse de vente dont la réalisation est contraire à un obstacle légal ou encore pour les seconds sous-acquéreurs d'un terrain finalement évincés par les premiers, l'un des époux séparés de biens et plus récemment l'un des concubins (CIV octobre 2002). En clair, la liste ne cesse de s'allonger. Paradoxalement, on constate une conception extrêmement restrictive s'agissant des constructions concernées. [...]
[...] Par conséquent, cet article devrait avoir une portée générale, c'est-à-dire, englober toute forme de constructions. Mais, l'incertitude des principes de l'article 555 est survenue cette fois lorsque la jurisprudence a déclaré que l'article 555 ne s'applique qu'à des constructions nouvelles et non pas à des réparations ou améliorations (CIV juin 1973). En effet, en admettant ainsi, la jurisprudence nie la réalité selon laquelle la construction peut ne pas être entièrement nouvelle, mais simplement partielle comme c'est le cas des travaux de réparation ou d'amélioration effectués sur les ouvrages préexistants. [...]
[...] soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever Donc, le propriéŽtaire du fonds empiété devrait devenir propriétaire des constructions débordant sur son fonds, sauf à exiger leur démolition si le constructeur est de mauvaise foi ou à payer , s'il entend bénéficier de l'accession, une indemnité à ce constructeur. A propos de cette hypothèse, la doctrine a une double opinion tantôt favorable au constructeur, tantôt favorable au propriétaire. D'abord, certains auteurs proposent de faire jouer la théorie dite d' accession horizontale permettant au constructeur d'exproprier, moyennant indemnité, la bande de terrain sur laquelle sa construction empiète. Ensuite, d'autres proposent de permettre au propriétaire d'exiger dans tous les cas la destruction de la partie empiétant sur son fonds. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
